110,400,000원
서울북부지방법원 2024타경117778. 쌍문초등학교 북측 인근에 있는 다세대주택, 외관상 정호빌라의 제2층 제201호입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 특별매각조건의 효력입니다. 임차인 윤정호는 2022.04.01 주민등록, 2022.03.31 점유개시, 2022.01.25 확정일자를 갖고 있어 2023.01.31 말소기준인 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
실제 현재 회차의 배당 계산도 그렇게 나옵니다. 최저가 110,400,000원에서 집행비용 2,345,600원을 빼면 임차인에게 108,054,400원이 배당되고, 보증금 195,000,000원 중 86,945,600원이 부족합니다. 하지만 매각물건명세서의 특별매각조건은 신청채권자 및 임차인이 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 윤정호 임차인에게만 적용되며, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 윤정호 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117778 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 노해로41길 55, 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 36.67㎡ |
| 건물 | 1992.07.08 사용승인 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 최창업 |
| 소유권 취득 | 2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 110,400,000원 |
| 유찰 | 9회 |
| 청구금액 | 201,727,062원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매수신청보증금 | 20% 특별매각조건 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 잔존채권 포기 조건
말소기준은 2023.01.31 국 압류입니다. 임차인 윤정호의 주민등록일 2022.04.01은 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.01.25와 배당요구도 확인됩니다. 뒤이어 2024.04.18 국 압류와 2024.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하되, 핵심은 잔존 보증금채권입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정호 | 제2층 제201호 전부 | 195,000,000원 | 2022.04.01 | 2022.01.25 | 대항력 有 우선변제 |
② 가격 비교 — 싸 보이지만 표본은 1건
정호빌라(294-12)는 총 15세대이고, 대상 면적은 36.67㎡입니다. 확인되는 같은 면적 거래는 2022.04, 2층, 195,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가 110,400,000원은 그 금액의 56.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 36.67㎡ | 2 | 195,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 138,000,000원도 비교거래보다 낮고, 현재 실질취득가 110,400,000원은 더 크게 내려와 있습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2022.04이므로, 이를 현재 적정가로 곧바로 등치시키는 것은 위험합니다. 특히 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 역시 9.0회입니다. 따라서 할인율 자체보다 실제 매수수요와 환금성 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,345,600원 |
| 1. 임차인 윤정호 보증금 | 195,000,000원 | 108,054,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,727,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 윤정호의 부족분은 86,945,600원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 해당 임차인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 회차별 핵심 — 낙찰가가 내려가도 일반 인수형 총액은 보증금 수준
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 80% | 110,400,000원 | 86,945,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 64% | 88,320,000원 | 108,669,760원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 51% | 70,656,000원 | 126,015,808원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 커져 총 부담이 약 195,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다. 이번 사건은 그 잔존채권을 포기하는 조건 때문에 매각가 하락이 실제 취득원가 하락으로 연결됩니다. 따라서 이 특별매각조건의 원문과 적용대상을 입찰 전 반드시 재확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택과 동측 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측 직선거리 약 900m에 4호선 쌍문역이 있으며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 1992.07.08 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 대상은 2층 201호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 367.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 15세대의 다세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 9.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 윤정호의 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 재매각으로 매수신청보증금 20% 특별매각조건이 있습니다.
- 대항력 임차인. 윤정호는 말소기준권리보다 앞선 주민등록을 가진 실제 임차인 1명입니다. 특별조건을 누락하면 인수판단이 완전히 달라집니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 비교거래는 2022.04의 195,000,000원 1건뿐이므로 현재 가치 판단을 위해 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 9회 유찰 배경. 반복 유찰이 권리문제 때문인지, 물건 상태·수요·환금성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 명도. 주택임차권등기가 존재하며 관계인 부재로 임대관계 현황은 감정 당시 미상이므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 물건은 아니다
표면만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 매각가가 110,400,000원이므로 인수 위험이 매우 커 보입니다. 일반 계산으로는 실제로 86,945,600원이 미배당돼 총 부담이 195,000,000원 수준에 이릅니다. 그러나 이 사건에는 그 잔존 보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 권리구조는 특별조건을 정확히 확인한다는 전제 아래 상당 부분 정리됩니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 최저가는 110,400,000원으로 비교거래 195,000,000원의 56.6%지만, 비교표본은 1건뿐이고 이미 9회 유찰된 다세대입니다. 권리 해소만으로 높은 점수를 주기보다, 반복 유찰의 원인과 실제 매수수요를 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
