서울북부지방법원 2024타경117778. 도봉구 쌍문동 정호빌라 제2층 제201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최창업이고, 2022.04.08 소유권이전 당시 거래가액은 195,000,000원으로 등기돼 있습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.01.31 도봉세무서장의 압류입니다. 이후 2024.04.18 압류와 2024.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 윤정호의 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.25, 점유개시는 2022.03.31, 전입은 2022.04.01입니다. 말소기준권리인 2023.01.31 압류보다 먼저 전입했고 보증금은 195,000,000원이므로 원칙적으로는 대항력 있는 인수형 임차인입니다. 다만 이번 매각에는 잔존 보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어 윤정호 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경117778 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 노해로41길 55, 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.67㎡ · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 최창업 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 88,320,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,727,062원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.01.31 국(도봉세무서장)의 압류입니다. 윤정호의 전입일 2022.04.01이 이보다 앞서므로 대항력은 인정되는 구조입니다. 2024.01.15 등기된 주택임차권 자체는 말소기준권리 이후 등기지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차 기준 배당 후 남는 108,669,760원을 매수인이 인수하는 구조가 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤정호 | 제2층 제201호 전부 | 195,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.04.01 | 우선변제 확정 2022.01.25 · 배당요구 | 실질 0원 잔존채권 포기·임차권 말소 조건 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건은 원래 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 잔존 보증금반환채권을 포기하므로 실질취득은 현재 최저가인 88,320,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 36.67㎡ | 2 | 195,000,000원 |
제공된 동일 면적 실거래는 2022.04 1건, 195,000,000원입니다. 현재 실질취득 88,320,000원은 이 거래가의 45.3%입니다. 다만 비교 표본이 단 1건이고 거래시점도 2022.04이므로, 이 수치만으로 2026년 현재의 정확한 시장가를 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건 자체가 이미 10회 유찰됐다는 사실은 실제 경매시장 환금성에 강한 경고 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,989,760원 |
| 1. 임차인 윤정호 보증금 | 195,000,000원 | 86,330,240원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 201,727,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 미배당 보증금은 108,669,760원이지만, 특별매각조건에 따른 잔존채권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 201,727,062원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택과 동측 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 남서측 직선거리 약 900m에 4호선 쌍문역이 있고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1992.07.08 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 367.0㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 2,721,000원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 경매 평균 유찰 횟수가 10.0회로 나타나, 반복 유찰에 따른 매수층 제한을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이번 판단의 핵심은 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 20%. 재매각 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저가의 20%인 17,664,000원입니다.
- 대항력 구조 이해. 확약이 없다면 현재 회차에서 계산상 108,669,760원이 남는 인수형 사건입니다. 확약 적용 여부가 실질취득액을 완전히 바꿉니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 단순히 가격이 낮아졌다는 사실보다 반복 유찰의 배경과 현장 상태, 수요층을 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 제공된 동일 면적 거래는 2022.04 한 건뿐입니다. 현재 호가·최근 실거래를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않은 부분이 있으므로 실제 점유 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 멈추면 놓치는 사건
표면만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 88,320,000원이어서 큰 인수금이 붙는 전형적인 위험 물건처럼 보입니다. 실제 계산도 배당 후 108,669,760원이 남습니다. 하지만 이 사건은 그 임차인이 배당 부족분을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 명시돼 있어 결론이 달라집니다. 확약을 그대로 적용하면 실질 인수 0원, 실질취득 88,320,000원입니다.
다만 가격이 낮아졌다는 이유만으로 단순한 우량 물건으로 보기는 어렵습니다. 이미 10회 유찰됐고, 제공된 동일 면적 실거래도 2022.04의 195,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 환금성과 현재 시세 확인이 입찰 판단의 핵심인 다세대 경매입니다.
