서울북부지방법원 2024타경119095. 답십리동 스타클래스 6층 602호, 전용 37.31㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 선순위 임차권등기입니다. 임차인 오승미는 2021.08.11. 임대차계약을 체결하고 2021.08.12. 확정일자를 받았으며, 2021.09.10. 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 252,000,000원입니다. 말소기준인 2023.10.04. 한화생명보험 가압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
현재 최저매각가 182,400,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 3,353,600원을 제외한 179,046,400원이 임차보증금에 배당되고, 계산상 72,953,600원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 대상이 되어 최저가가 내려가더라도 매수인의 실질취득 부담은 보증금 252,000,000원 수준에서 고정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.24. 잔존 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했으므로, 이 임차인에 한해서는 실질 인수 0원으로 반영합니다. 확인된 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농로 20, 6층602호 (답십리동,스타클래스) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.31㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 소유자 | 양세준 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 182,400,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 해소
말소기준은 2023.10.04. 한화생명보험 주식회사 가압류 10,453,042원입니다. 그보다 앞선 2023.09.26. 오승미의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 소상공인시장진흥공단·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·동대문구·국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오승미 | 제6층 제602호 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2021.09.10 / 2021.08.12 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세와 환금성은 별개
스타클래스의 인근 면적대 실거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 293,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 268,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 255,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 -15.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.31㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 35.65㎡ | 10 | 282,000,000원 |
| 2023.12 | 35.13㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2022.12 | 37.31㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 268,500,000원 |
현재 최저가 182,400,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다. 확약서를 반영한 실질취득액도 182,400,000원이므로, 선순위 임차보증금 252,000,000원을 실질취득가로 봐야 하는 일반적인 대항력 인수형과는 다릅니다. 다만 최근 거래가격 자체가 -15.4% 하락한 구간이라는 점은 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,353,600원 |
| 1. 임차인 오승미 보증금 | 252,000,000원 | 179,046,400원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 10,453,042원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 55,769,822원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 58,642,793원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 72,953,600원이지만, 2026.06.24. 확약서에 따라 해당 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 답십리역 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·각급학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물로 사용승인일은 2019.06.05.이며, 2층~11층은 오피스텔, 12층~15층은 단지형다세대주택입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기, 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 공시지가 6,871,000원/㎡, 토지면적 661.2㎡이며 북서측 약 25미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 권리 외 확인. 현관문에 미납관리비 납부독촉장이 부착되어 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24. 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 오승미 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 시점을 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국민건강보험공단·동대문구·국의 압류 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격 추세가 -15.4%이므로 전체 평균 293,000,000원보다 최근 12개월 평균 268,500,000원과 최신 거래 255,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 환금성. 현재 10회 유찰, 단지 경매 평균 8.4회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 실제 경매 흐름을 가격 할인과 별도로 평가하세요.
- 미납관리비. 현관문에 미납관리비 납부독촉장이 부착되어 있으므로 관리사무소를 통해 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 원본과 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약 이후의 환금성
이 사건은 등기만 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차 계산상 미배당액도 72,953,600원입니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.24. 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 현재 실질취득 기준은 최저가 182,400,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 268,500,000원의 67.9%로 낮지만, 동시에 최근 시세는 -15.4% 하락했고 이 사건은 이미 10회 유찰됐습니다. 단지 경매 평균 유찰도 8.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 물건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 반복 유찰과 하락 추세가 보여주는 환금성 위험을 가격 할인과 별도로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
