서울북부지방법원 2024타경119095. 동대문구 답십리동 스타클래스 6층 602호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 양세준이며, 2019.07.05. 소유권이전 당시 거래가액은 263,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 임차인 오승미는 2021.09.10. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.12., 보증금은 252,000,000원입니다. 2023.09.26. 주택임차권등기까지 마쳐 말소기준권리인 2023.10.04. 한화생명보험 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 228,000,000원에서 배당표상 임차인에게 224,008,000원이 배당되고 보증금 부족분 27,992,000원이 남습니다. 이 경우 낙찰가와 미배당 인수를 합한 금액은 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 2026.06.24. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경119095 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 전농로 20, 6층602호 (답십리동,스타클래스) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.31㎡ · 지상 15층 중 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 양세준 · 2019.07.05. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 228,000,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2019.06.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.10.04. 한화생명보험 주식회사 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.09.26. 오승미의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 소상공인시장진흥공단·서울신용보증재단의 가압류와 국민건강보험공단·동대문구·국의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오승미 제6층 제602호 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 2021.09.10 2021.08.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.09.26 | 실질 0원* 룰상 27,992,000원 → 확약 적용 |
오승미는 실제 임차인 1명이며, 보증금 252,000,000원을 기준으로 판단합니다. 보증기관을 별도의 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 전입도 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
* 배당표 자체에서는 현재 회차 미배당액 27,992,000원이 계산되지만, 2026.06.24. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 시장은 하락 중
스타클래스 전용 35.13㎡~37.31㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 293,000,000원이지만 과거 350,000,000원 거래가 포함되어 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균 268,500,000원과 최신 거래 255,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -15.4%를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 37.31㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 35.65㎡ | 10 | 282,000,000원 |
| 2023.12 | 35.13㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 2022.12 | 37.31㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 268,500,000원 |
현재 최저매각가 228,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 84.9%입니다. 확약을 적용하면 실질취득 역시 228,000,000원이므로, 현재 가격은 최근 12개월 평균과 최신 거래 255,000,000원보다 낮습니다. 따라서 가격 메리트 자체는 존재합니다. 다만 최근 거래 흐름이 -15.4%로 하락하고 있다는 사실을 빼고 과거 전체 평균 293,000,000원만 기준으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 오승미 보증금 | 252,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 한화생명보험 주식회사 가압류 | 10,453,042원 | 0원 |
| 3. 소상공인시장진흥공단 가압류 | 55,769,822원 | 0원 |
| 4. 서울신용보증재단 가압류 | 58,642,793원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 강제경매 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 오승미의 보증금 부족분은 27,992,000원입니다. 다만 2026.06.24. 확약을 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당순위와 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 80% | 228,000,000원 | 27,992,000원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 182,400,000원 | 72,953,600원 | 0원* |
| 11회 유찰 시 · 감정가 51% | 145,920,000원 | 108,922,880원 | 0원* |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘기 때문에 겉으로 보이는 최저가만 낮아질 뿐 실질취득 부담은 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 확약이 제출됐기 때문에 그 구조가 해소되어 실질취득은 각 회차 매각가 자체로 판단할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서 가장 중요한 선행조건은 확약서 원본과 말소 동의의 실제 적용 여부 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 답십리역 남동측 인근. 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 오피스텔, 근린생활시설, 각급학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 중 6층 602호이며 사용승인일자는 2019.06.05입니다. 승강기·개별난방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 해당 건물은 2층~11층이 오피스텔, 12층~15층이 단지형다세대주택으로 구성되며 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역이며 북서측 약 25미터 폭 전농로20 포장도로에 접합니다.
- 관리비. 현관문에 미납관리비 납부독촉장이 부착된 사실이 감정평가서에 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24. 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 오승미의 을구 1번 주택임차권은 원래 선순위 인수권리입니다. 확약에 따른 말소 실행 조건과 시점을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 268,500,000원보다 최저가가 낮더라도 최근 거래 추세가 -15.4%입니다. 과거 전체 평균 293,000,000원을 응찰가 근거로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 9회 유찰 이유 점검. 스타클래스 경매물건 평균 유찰도 7.8회입니다. 오피스텔 매수수요·임대수요·재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 현관문에 납부독촉장이 부착된 상태이므로 관리사무소를 통해 체납액과 승계 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국민건강보험공단·동대문구·국의 압류가 있으며, 당해세 해당 금액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 건 맞지만, 9회 유찰에는 이유가 있다”
이 물건은 표면만 보면 선순위 임차보증금 252,000,000원이 최저가 228,000,000원보다 커서 위험한 대항력 인수형입니다. 실제 배당표도 미배당 27,992,000원을 계산합니다. 그러나 2026.06.24. 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 정확도 규칙상 해당 인수는 실질 0원*입니다.
확약을 전제로 한 실질취득 228,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 268,500,000원의 84.9%이므로 현재 가격에는 분명 메리트가 있습니다. 다만 동시에 최근 실거래 추세가 -15.4%이고, 본건은 이미 9회 유찰, 스타클래스 경매물건의 평균 유찰도 7.8회, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 결론은 “권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 시장성까지 확인해야 한다”입니다. 확약서의 효력을 원본으로 확정한 뒤, 하락 중인 실거래와 오피스텔 환금성을 기준으로 응찰가를 정하는 사건입니다.
