서울북부지방법원 2024타경120408. 서울 동대문구 용두동 동대문베네스트2의 3층 312호 오피스텔입니다. 감정가 249,000,000원에서 현재 최저매각가 159,360,000원까지 내려왔습니다. 하지만 단순한 가격 할인보다 중요한 것은 임차보증금 200,000,000원의 처리입니다. 실제 임차인 송민선은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있습니다. 반면 주택도시보증공사의 확약서에 의해 이 임차보증금의 잔존 반환청구와 임차권등기 말소 문제가 별도로 정리되는 구조입니다.
등기상 말소기준은 2024.03.07. 동대문세무서장 관련 압류입니다. 그보다 앞선 2022.04.01. 임차인의 전입과 확정일자가 대항력 판단의 핵심이며, 2024.04.09. 임차권등기와 2024.11.06. 강제경매개시결정이 이어집니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 임차권이라는 사실만으로 보증금 인수 가능성을 배제해서는 안 되는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경120408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 왕산로 77, 3층 312호 (용두동, 동대문베네스트2) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 공부상 오피스텔 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 16층 중 지상 3층 312호 |
| 소유자 | 김영애 (2022.04.01. 소유권이전 · 거래가액 260,600,000원) |
| 감정가 | 249,000,000원 |
| 현재 최저가 | 159,360,000원 (10회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.07. 갑구 3번 압류 · 국(처분청 동대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.13. |
| 등기부 발급일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
2022.04.01. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐으며, 이후 2024.03.07. 국의 압류가 말소기준권리로 설정됐습니다. 해당 압류 및 후순위 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
다만 임차인 송민선은 2022.04.01. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 보증금이 전액 배당되지 않으면 원칙적으로 매수인에게 잔액이 승계될 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 대위·승계
| 구분 | 임차인 / 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 송민선 3층 312호 전부 |
200,000,000원 | 2022.04.01. 2022.04.01. |
대항력 有
우선변제 有 배당요구 · 임차권등기 확약 적용 시 실질 인수 0원 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 송민선 보증금 관련 신고 |
별도 합산 없음 | 2022.04.01. 2022.04.01. |
승계·중복신고 별도 실제 임차인으로 계산하지 않음 |
실제 임차인은 송민선 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 송민선 보증금과 연결된 것으로, 독립된 임대차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이기도 합니다.
따라서 송민선 보증금의 배당 부족분은 계산상 남더라도, 해당 확약이 예정대로 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
이 확약은 송민선의 보증금 및 관련 승계 권리에 대한 것입니다. 확약 대상 밖의 별도 임차인이나 다른 권리까지 일괄 면제하는 효력으로 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,031,040원 |
| 1. 임차인 송민선 · 우선변제 | 200,000,000원 | 156,328,960원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 예상 배당입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금 관련 대위·승계 관계이므로 별도 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
명목상 미배당 보증금: 43,671,040원
확약 적용 후 실질 인수액: 0원
최저가 기준 실질 취득금액: 159,360,000원
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 승계되는 구조입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 하락하더라도 인수금이 증가해 실질 취득금액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 다만 본건은 확약으로 해당 인수위험이 해소되는 경우이므로, 명목 부족분을 실제 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액을 혼동하지 말 것
현재 최저가는 감정가의 64%입니다. 추가 유찰 시나리오에서도 임차보증금의 명목 미배당액은 증가하지만, 확약의 적용 범위가 동일하게 유지된다면 매수인에게 실제 승계되는 해당 보증금은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 명목 미배당 보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) 감정가 64% |
159,360,000원 | 43,671,040원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 감정가 51.2% |
127,488,000원 | 75,096,832원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 감정가 40.96% |
101,990,400원 | 100,237,466원 | 0원 |
명목 미배당액은 각 회차별 집행비용 추정이 반영된 수치입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 확약이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 1호선 제기동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업·업무시설과 근린생활시설 등이 혼재한 노선가 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 제기동역이 소재해 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 16층 건물의 지상 3층 312호입니다. 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 32m, 북서측 약 8m, 남서측 약 20m 내외 도로가 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 등이 관련되며, 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 7,806,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 2022.04.01. 민간임대주택등기가 존재합니다. 말소기준권리보다 앞선 등기이므로 입찰 전 등록상태와 매각에 따른 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 교통 접근성은 양호하지만, 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며 10회 유찰 이력이 있습니다. 실제 매수 수요와 가격 적정성은 동일 건물의 최근 거래사례로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.24. 제출된 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거입니다.
- 대항력과 승계 구분. 송민선은 대항력이 있는 실제 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 별도 임차보증금으로 더하거나 독립된 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 확약 적용 범위. 해당 확약은 송민선 보증금과 관련된 권리를 대상으로 합니다. 확약 대상 밖의 권리나 별도 점유 문제가 있는지는 최신 명세서와 현황조사로 대조하세요.
- 시세 원본 확보. 최저가 159,360,000원과 비교할 동일 건물·유사 면적·유사 층의 최근 실거래를 확인하세요. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기. 임대사업자 등록 및 임대의무기간 관련 등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 압류 및 조세관계. 말소기준인 국의 압류와 별개로, 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 당해세 및 관련 조세채권을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 물건이므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 임차권등기 말소 절차를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 및 원본 대조. 관리비 체납 여부와 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서의 최신 내용을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “확약으로 권리 부담은 줄었지만, 가격 검증은 별개다”
이 사건에서 가장 중요한 것은 200,000,000원짜리 대항력 보증금을 그대로 떠안는 경매가 아니라는 점입니다. 현재 최저가에서 송민선의 명목상 미배당 보증금은 43,671,040원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 잔존 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 적용되므로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 인수 문제가 해소됐다고 해서 현재 최저가가 곧바로 저렴한 가격이 되는 것은 아닙니다. 10회 유찰, 최근 실거래 비교자료 부재, 민간임대주택등기 확인 필요라는 요소가 남아 있습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 확약 적용 후의 실질 취득금액을 최근 시장가격과 비교해야 합니다.
종합 판단은 확약 적용에 따른 권리 부담 해소, 가격 적정성은 추가 검증 필요. 입찰 판단의 출발점은 확약서 원본 확인과 동일 건물 실거래 검증입니다.
