🏷️ 최저가 199,200,000원 🏠 보증금 200,000,000원 ✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 9회 유찰
서울북부지방법원 2024타경120408. 동대문구 용두동 동대문베네스트2 3층 312호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순해 보이는 압류가 아니라, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 송민선은 2022.03.26 임대차계약 후 2022.04.01 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 200,000,000원입니다. 이후 2024.04.09 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
말소기준권리는 2024.03.07 동대문세무서장 압류입니다. 임차인의 전입·점유는 이보다 빠르므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 원칙적으로 경매대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가 199,200,000원 가정에서는 집행비용 3,588,800원을 먼저 빼고 임차인에게 195,611,200원이 배당되어 4,388,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경120408 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 왕산로 77, 3층312호 (용두동,동대문베네스트2) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) 1개호 · 지하5층/지상16층 중 지상3층 312호 |
| 소유자 | 김영애 · 거래가액 260,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 |
| 유찰 | 9회 유찰 · 현재 회차 감정가 80% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
등기부상 2022.02.10 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2022.04.01 김영애에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2024.03.07 국의 압류이며, 2024.11.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
중요한 점은 송민선의 2022.04.01 전입·점유가 말소기준보다 훨씬 빠르다는 것입니다. 임차권등기 자체는 2024.04.09로 압류 뒤에 들어왔지만, 대항력의 출발점은 임차권등기일이 아니라 이미 갖춘 전입·점유입니다. 그래서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 소멸”이라고 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송민선 | 제3층 제312호 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.04.01 / 2022.04.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
| 시보증 | 주거 | 0원 | 2022.04.01 / 2022.04.01 | 대항력 승계 | 우선변제 승계 | 보증기관 대위·승계 |
송민선은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 배당계산만 놓고 보면 보증금 200,000,000원 중 195,611,200원을 배당받고 4,388,800원이 남습니다. 하지만 2026.06.24 제출된 확약이 이 임차인에 적용되므로 그 잔존액에 대한 매수인 반환부담은 실질 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득가’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 199,200,000원입니다. 확약을 반영하지 않는 순수 배당계산에서는 잔존 보증금 4,388,800원이 생겨 매수인의 계산상 부담이 발생하지만, 확약으로 그 부담이 해소되므로 현재 회차의 실질취득은 199,200,000원입니다.
10회 유찰 시 매각가는 159,360,000원이고 배당계산상 잔존 보증금은 43,671,040원, 11회 유찰 시 매각가는 127,488,000원이고 잔존 보증금은 75,096,832원으로 커집니다. 그러나 이 사건에서는 동일한 송민선 보증금에 대한 확약이 적용되므로 해당 잔존액 역시 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 송민선 보증금 | 200,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송민선의 미배당 보증금은 4,388,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 2026.06.24 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 제기동역 북서측 인근으로, 상업·업무시설과 근린생활시설이 있는 노선가 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장과 지하철1호선 제기동역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔) 1개호이며, 철근콘크리트구조 지하5층/지상16층 건물의 지상3층 312호입니다.
- 도로. 남측 약 32m, 북서측 약 8m, 남서측 약 20m 내외 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등이 걸쳐 있고 공시지가는 7,806,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·엘리베이터·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 송민선 1명이며 보증기관 대위·승계 신고를 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 배당과 인수를 분리해서 계산. 현재 회차 배당표상 미배당은 4,388,800원이지만 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 199,200,000원이 싼지 비싼지 이 자료만으로는 판정할 수 없습니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 유찰 횟수만으로 저평가를 단정하지 말고 오피스텔 거래수요·임대수요·물건상태를 함께 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수위험은 해소, 가격은 미검증”
이 사건은 처음 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건입니다. 실제로 현재 최저가 배당계산만 하면 4,388,800원이 남고, 유찰될수록 그 잔존액은 43,671,040원, 75,096,832원으로 커집니다. 그러나 2026.06.24 주택도시보증공사의 확약이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 송민선에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 199,200,000원입니다. 다만 이 가격이 좋은지는 별개의 질문입니다. 최근 실거래 시세가 없고 이미 9회 유찰된 오피스텔이라는 점을 감안하면, 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 정리됐지만 가격·환금성 판단은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 더 이상 보증금 인수가 아니라 199,200,000원이 실제 시장가치에 비해 충분히 낮은가를 확인하는 데 있습니다.
