서울북부지방법원 2024타경122480. 성북구 석관동의 5층 다세대주택 중 4층 404호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 사용 중인 물건입니다. 소유자는 이정우이며, 등기부에는 근저당권이 없고 2022.06.07. 중랑세무서장의 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 강제경매개시결정과 2025.02.14. 의정부세무서장의 압류가 이어져 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 단순해 보이지만 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 강민석은 404호에 2021.03.16. 전입했고 2020.10.15. 확정일자를 갖추었으며 배당요구도 2025.02.04. 완료했습니다. 전입이 말소기준권리인 2022.06.07.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인이고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17, 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 44.98㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 등 · 5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 2019.07.17 준공 · 15세대 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 58,050,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동매 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 보증금은 별도
말소기준은 2022.06.07. 국 압류입니다. 경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 2019년 신탁등기도 이미 말소되어 현재 소유자는 이정우입니다. 그러나 매각물건명세서에는 “대항력 있는 임차인 있음”으로 기재되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 “등기상 소멸”과 “매수인 부담 0원”은 같은 의미가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민석 | 404호 | 2021.03.16 | 2020.10.15 | 2025.02.04 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득가’로 비교해야 한다
인근 동일 면적대 최근 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 349,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 350,000,000원입니다. 감정가 346,000,000원은 이 실거래 수준과 큰 차이가 없지만, 현재 최저가는 58,050,000원으로 최근 12개월 평균의 16.6%까지 내려왔습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 45.13㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 45.01㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2024.11 | 41.18㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 349,000,000원 |
표면 숫자만 놓으면 최저가가 최근 시세의 16.6%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 이 사건에서 시세와 비교해야 할 기준은 58,050,000원이 아니라 58,050,000원 + 강민석의 미배당 보증금 잔액입니다. 그 보증금이 확인되기 전에는 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,900원 |
| 강제경매개시결정 · 김동매 | 340,000,000원 | 56,605,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 340,000,000원 중 56,605,100원이 배당되는 가정으로, 미배당액은 283,394,900원입니다. 다만 임차보증금 액수가 확인되지 않았으므로 임차인의 실제 배당액과 매수인 인수액을 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 싸지는 최저가, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 58,050,000원 | 56,605,100원 | 283,394,900원 |
| 9회 유찰 시 | 46,440,000원 | 45,204,080원 | 294,795,920원 |
| 10회 유찰 시 | 37,152,000원 | 36,083,264원 | 303,916,736원 |
유찰될수록 최저가는 58,050,000원 → 46,440,000원 → 37,152,000원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 낙찰가 하락만으로 사라지지 않습니다. 오히려 배당 재원이 줄어들수록 임차보증금의 미배당 잔액이 커질 가능성을 함께 봐야 합니다. 따라서 추가 유찰을 곧바로 “더 싸진다”로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 성북구 석관동, 지하철 6호선 상월곡역 북동측 인근. 다세대주택·아파트·주상용건물·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 및 상월곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 사용 중입니다. 승강기와 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4m, 북서측 약 3m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,795,000원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 확인되는 최근 거래는 3건입니다. 대단지 공동주택처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어려워 매도가격 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인이 최우선. 강민석의 보증금이 얼마인지 확인해야 실질 인수액과 입찰상한을 계산할 수 있습니다.
- 배당 가능액 재계산. 임차보증금·당해세·최우선변제 여부를 반영해 실제 배당표를 다시 짜야 합니다. 현재 숫자만으로 인수액 0원을 전제하면 안 됩니다.
- 가격 비교 기준 수정. 최근 12개월 평균 349,000,000원과 비교할 때는 최저가 58,050,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’을 사용해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 큰 폭으로 할인됐음에도 반복 유찰된 만큼 점유관계·명도·권리 및 현장 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 실제 점유 중인지, 배당 이후 명도 협의 가능성과 소요비용을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 15세대 규모이며 거래 표본이 3건이므로 매도 시 가격 탄력성과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류와 임차보증금 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “58,050,000원짜리 물건”이 아니다
감정가 346,000,000원인 물건이 8회 유찰돼 58,050,000원까지 내려온 장면만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 최근 12개월 실거래 평균 349,000,000원의 16.6%라는 숫자도 같은 착시를 만듭니다. 하지만 이 사건의 본질은 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마인지 모른다는 것입니다.
강민석은 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 남은 금액은 매수인이 인수합니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 58,050,000원으로 고정되지 않습니다. 보증금 확인 전에는 ‘싸다’도, ‘적정 입찰가’도 확정할 수 없습니다. 8회 유찰과 소규모 다세대의 환금성까지 겹친 만큼, 권리 확인이 끝나기 전에는 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
