46,440,000원
서울북부지방법원 2024타경122480. 성북구 석관동의 5층 다세대주택 중 4층 404호입니다. 감정가 346,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,440,000원까지 내려왔습니다. 표면가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균 349,000,000원의 13.3%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다.
강민석은 2021.03.16 전입했고 확정일자는 2020.10.15이며, 2025.02.04 배당요구를 했습니다. 말소기준권리인 2022.06.07 압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 낙찰가에서 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 남은 금액이 매수인에게 승계될 수 있고, 실제 취득비용은 낙찰가 + 실제 미배당 임차보증금을 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 화랑로22가길 37-17, 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등) · 5층 건물 중 4층 |
| 면적 | 44.98㎡ |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 46,440,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동매 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.06.07 중랑세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2024.12.10 강제경매개시결정과 2025.02.14 의정부세무서장 처분의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 등기되어 있지 않습니다. 다만 임차인 강민석은 말소기준권리보다 앞선 2021.03.16 전입이어서 매각으로 단순 소멸한다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민석 | 404호 | 2021.03.16 | 2020.10.15 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
강민석은 2025.02.04 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명입니다.
② 시세 비교 — 13.3%라는 숫자보다 먼저 볼 것
비교 가능한 실거래는 3건이고 최근 12개월 평균은 349,000,000원, 최신 거래는 2025.09의 350,000,000원입니다. 감정가 346,000,000원도 이 시세대와 비슷합니다. 반면 현재 최저매각가 46,440,000원은 최근 평균의 13.3%까지 떨어져 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 45.13㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 45.01㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2024.11 | 41.18㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 349,000,000원 |
실거래 범위는 348,000,000원~350,000,000원으로 좁습니다. 따라서 정상 시세 파악 자체는 비교적 단순하지만, 이 사건에서는 최저가와 시세를 바로 비교해 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 임차보증금이 미상인 만큼 시세 비교의 분모가 될 실질취득가가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 46,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 제공 시나리오 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,235,920원 |
| 대항력 임차인 · 강민석 | 보증금 미상 | 미확정 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 김동매 | 340,000,000원 | 45,204,080원 |
| 미배당 | - | 294,795,920원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액 시나리오는 집행비용과 신청채권자 배당을 기준으로 한 계산입니다. 임차보증금이 미상이고 조세 관련 우선순위도 별도 확인이 필요하므로, 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 상월곡역 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·주상용건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 4미터, 북서측 약 3미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,795,000원/㎡입니다.
- 규모. 준공일은 2019.07.17, 총 15세대입니다. 동일 표본의 경매 평균 유찰 횟수는 9.0회입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금이 얼마인지 알아야 실제 인수가능액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 배당 후 미변제액 계산. 강민석은 배당요구를 했으므로 실제 배당액을 확인한 뒤 남는 보증금이 매수인에게 승계되는지 계산해야 합니다.
- 조세 우선순위 확인. 말소기준권리가 세무서 압류이므로 임차인 우선변제와 조세 배당의 실제 순서를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세차익 계산 금지. 46,440,000원은 인수 전 가격입니다. 실질취득가를 확정하기 전에는 최근 평균 349,000,000원과의 차이를 수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 강민석이 404호에 전입해 있으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 조건을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 및 보증금 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “13.3% 낙찰가”보다 중요한 미상 보증금
이 물건은 감정가 346,000,000원에서 9회 유찰돼 46,440,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균은 349,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 강민석에게 대항력이 있고, 보증금이 얼마인지 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득가가 아직 확정되지 않았다”입니다. 실제 임차보증금과 예상 배당액을 확인해 미배당 잔액을 산출한 뒤에야 349,000,000원 안팎의 최근 시세와 비교할 수 있습니다. 9회 유찰이라는 가격 신호보다 먼저, 대항력 임차인의 보증금 규모를 확정하는 것이 권리분석의 선행조건입니다.
