104,960,000원
서울북부지방법원 2024타경122978. 등기상 소유자는 문병태이고, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방·욕실 등이 있는 연립주택입니다. 등기부상 말소기준은 2010.04.05 동서울농업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 같은 동서울농업협동조합의 근저당권 7,200,000원, 서울신용보증재단·주식회사 케이비국민카드· 주식회사 국민은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 104,960,000원까지 내려왔습니다. 같은 54.25㎡의 가장 최근 거래는 2026.06 지하층 150,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래의 70.0%입니다. 다만 전체 실거래 평균 232,875,000원은 2023년 299,000,000원·312,500,000원 거래가 포함된 값이고, 최근 거래 추세가 -42.4%인 만큼 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경122978 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 봉우재로64길 53-4, 지하층3호 (망우동,퍼시픽하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등) |
| 대상 면적 | 54.25㎡ |
| 소유자 | 문병태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 85,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 현황 표기 | 퍼시픽하우스 B동 · 지하층3호 표기 B103 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 동서울농업협동조합 근저당권입니다. 2011.05.09 추가 설정된 같은 조합의 근저당권과 2024년에 설정된 가압류 3건, 2024.12.18 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.11.29 문삼임 명의 근저당권 100,000,000원과 그 근저당권에 대한 가처분은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 권리로 남지 않습니다.
② 시세 비교 — 70.0% 할인보다 ‘-42.4% 추세’를 같이 본다
퍼시픽하우스B동 전용 54.25㎡의 확인 거래는 4건입니다. 가장 최근인 2026.06 거래는 본건과 같은 지하층으로 150,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.25㎡ | -1 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 54.25㎡ | 1 | 299,000,000원 |
| 2023.05 | 54.25㎡ | 3 | 312,500,000원 |
| 2022.02 | 54.25㎡ | -1 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.25㎡ | 4건 | 232,875,000원 |
| 최근 12개월 | 54.25㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 104,960,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 150,000,000원의 70.0%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -42.4% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 232,875,000원의 전체 평균이나 전체 평균 대비 45.1%라는 수치를 근거로 ‘매우 싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 동서울농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 동서울농업협동조합 | 7,200,000원 | 7,200,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 서울신용보증재단 | 25,551,497원 | 17,490,560원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,214,199원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,868,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 132,833,861원 중 102,690,560원이 배당되고 30,143,301원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 30,143,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 83,968,000원 | 82,056,576원 | 50,777,285원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 67,174,400원 | 65,565,261원 | 67,268,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 85,200,000원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 82,056,576원으로 내려가 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 다만 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 유찰이 이어질수록 늘어나는 것은 채권자의 미배당 부족액이지 매수인의 승계액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 망우동 혜원여자고등학교 남측 인근. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 망우역(경의중앙선·경춘선)이 있습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 3층 건물 내 지하층 제3호로, 연립주택(방3·거실·주방·욕실 등)으로 이용 중입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 약 6m 내외, 북서측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 593.6㎡, 공시지가 3,411,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하층 상태 확인. 최근 비교 거래 중 2026.06 거래도 지하층 150,000,000원이지만, 같은 지하층이라도 채광·습기·누수·환기·내부 상태에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 232,875,000원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원과 -42.4% 추세를 우선 기준으로 보세요.
- 거래량 확인. 동일 면적 최근 12개월 거래가 1건이므로 단일 거래가 곧 안정적인 시세라고 단정하기 어렵습니다.
- 점유 관계 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 점유자를 대조해 명도 범위를 확인하세요.
- 표기 확인. 매각 물건 현황은 퍼시픽하우스 B동이며 지하층3호는 현황조사서에서 B103으로 표시돼 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2010.04.05 말소기준 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서로 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 지하층 가격과 환금성
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2010.04.05 동서울농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 104,960,000원은 최근 동일 면적 지하층 거래 150,000,000원의 70.0%여서 가격 차이는 존재합니다.
그러나 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 최근 거래 추세는 -42.4%입니다. 본건 역시 지하층 연립주택 이용 상태이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 전체 실거래 평균 232,875,000원이나 과거 고가 거래를 기준으로 할인 폭을 과대평가하기보다, 150,000,000원의 최신 지하층 거래와 실제 현장 상태·점유·환금성을 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권이지만, 가격 판단은 지하층이라는 개별성을 끝까지 반영해야 합니다.
