서울북부지방법원 2025타경1498. 강북구 수유동 유니온빌 제3층 제303호, 전용면적 55.02㎡의 다세대주택입니다. 감정가 316,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,411,000원입니다. 외형상 감정가 대비 낙폭이 매우 크지만, 권리관계를 살펴보면 가격만으로 판단하기 어려운 이유가 드러납니다.

등기부상 최초 말소기준권리는 2022.10.05 설정된 신한은행 가압류 26,860,352원입니다. 이후 한국주택금융공사 가압류, 강북구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 조연서의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 위험으로 남을 수 있습니다.

또한 조연서는 등기부상 강제경매 신청채권자이자 임차인으로 기재된 동일인입니다. 관계인일 가능성과 임대차의 실체에 관한 확인이 필요하지만, 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이나 허위 임대차라고 확정할 수는 없습니다. 보증금 지급 증빙과 임대차계약, 점유관계, 집행채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심

등기부에 기재된 김지훈 명의 근저당권(채권최고액 225,000,000원)은 2021.12.06 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 권리는 2022.10.05 신한은행 가압류입니다.

신한은행 가압류 이후의 한국주택금융공사 가압류와 강북구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.04.20 전입한 임차인 조연서의 선순위 임차관계까지 함께 소멸한다고 볼 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 인수액을 확정할 수 없다

실제 임차인 1명. 조연서는 임차인인 동시에 강제경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 두 지위를 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 전입신고 시점에 따른 대항력이 확인되는 반면, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 실제 점유 및 임대차의 성립·유지 여부도 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인율의 함정

현재 최저매각가는 42,411,000원으로 감정가 316,000,000원의 13.42% 수준입니다. 이미 9회 유찰되었으며, 추가 유찰 시 최저매각가격은 더 낮아집니다. 하지만 선순위 임차보증금의 존재와 규모가 불분명한 상황에서는 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 연결된다고 볼 수 없습니다.

감정가는 가격 판단의 참고자료일 뿐, 현재 거래 가능한 시장가격과 동일하지 않습니다. 이 물건은 9회 유찰이라는 거래 저항이 확인되며, 선순위 임차관계도 해소되지 않았습니다. 실제 시세를 별도로 검증하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,411,000원 가정)

집행비용 약 1,163,398원을 차감한 41,247,602원을 기준으로 한 단순 추정 배당입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 선순위 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 위 채권자 미배당액은 매수인 인수보증금과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권자도 배당받지 못하는 구조

제시된 추정 배당에서는 신한은행 가압류 청구액을 먼저 반영한 뒤 한국주택금융공사에 일부 배당되며, 신청채권자 조연서에게 돌아가는 배당금은 어느 시나리오에서도 0원입니다.

다만 조연서의 경매 신청채권과 임차보증금의 법률관계, 임차인의 실제 우선변제 요건이 확인되지 않은 상태이므로 이 추정표만으로 최종 배당순위, 실제 임차보증금 미회수액 또는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 법원 매각물건명세서 및 배당 관련 원본 확인이 반드시 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 동측 인근의 유니온빌 제303호입니다. 주변에는 중·소규모 점포, 근린생활시설, 학교, 골목시장, 관공서, 아파트 및 공동주택 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장과 우이신설선 가오리역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 제3층 제303호입니다. 외벽은 치장석재 및 치장벽돌 마감, 창호는 하이샤시 이중창이며 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기 및 1층 주차장시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 토지는 3필 일단의 부정형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 대공방어협조구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 실체를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택이라는 개별 물건 특성과 9회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다. 감정가와 최저가의 차이만으로 환금성이 좋거나 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 조연서의 실제 보증금, 지급 내역, 계약기간 및 미반환액을 확인하고 매수인이 인수할 수 있는 금액을 먼저 특정해야 합니다.
• 전입·점유·확정일자 확인. 2022.04.20 전입 사실과 함께 실제 점유 유지 여부, 확정일자 및 우선변제권 성립 여부를 주민등록 관련 자료, 계약서와 현장조사로 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 검증. 임차인 조연서와 강제경매 신청채권자 조연서의 관계, 250,000,000원 청구채권의 발생 원인, 임대차보증금과의 관계를 확인해야 합니다. 명의가 같다는 이유만으로 보증금 액수나 임차권의 진위를 단정해서는 안 됩니다.
• 배당요구 및 매각조건 대조. 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 통해 선순위 임차권의 존속과 미배당액 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 최저가 42,411,000원에 실제 인수할 보증금과 취득 관련 비용을 반영한 다음, 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 거래가격과 비교해야 합니다.
• 다회유찰 사유 확인. 9회 유찰된 경위를 확인하고, 점유 문제·권리관계·물건 상태·환금성 등 입찰 저해 요인이 남아 있는지 검토해야 합니다.
• 현장 및 관리비 확인. 호실 내부 상태, 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 부담 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 원본 대조. 2026.10.13 매각기일을 기준으로 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 실질취득액은 낮지 않을 수 있다”

이 사건의 핵심은 9회 유찰과 선순위 임차보증금 미상이라는 두 가지 사실입니다. 감정가 316,000,000원인 물건의 최저매각가가 42,411,000원까지 내려왔지만, 조연서의 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금도 확인되지 않았습니다.

등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성은 별개의 문제입니다. 또한 임차인과 신청채권자가 동일인으로 나타나는 점도 임대차 실체 및 채권관계 확인의 필요성을 높입니다.

최저가만 보고 감정가 대비 큰 할인폭을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다. 보증금 확인 → 인수액 산정 → 실질취득액 계산 → 최근 시세 대조의 순서로 접근해야 합니다. 현재로서는 실제 취득가격을 확정할 수 없으며, 추가 유찰 역시 선순위 임차관계가 해소되는 것을 의미하지 않습니다.