서울북부지방법원 2025타경1498. 수유동 유니온빌 3층 303호, 전유면적 55.02㎡의 다세대주택입니다. 감정 이용상태는 방3·거실1·주방1· 욕실겸화장실2·발코니1입니다. 현재 최저매각가는 53,014,000원으로 감정가 316,000,000원의 16.78% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건의 핵심은 가격 하락폭이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 임대차가 실제로 어떤 내용인지입니다.
등기상 말소기준은 2022.10.05. 신한은행 가압류입니다. 조사상 조연서의 전입일은 2022.04.20.로 더 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없습니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 임대차가 유효하고 대항요건이 유지되며 배당으로 보증금이 전부 소멸하지 않는 구조라면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로 실질취득비용은 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 301-15 제303호 · 도로명 서울특별시 강북구 삼양로117길 35 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대주택) · 전유면적 55.02㎡ · 5층 건물 중 3층 제303호 |
| 이용상태 | 방3 · 거실1 · 주방1 · 욕실겸화장실2 · 발코니1 |
| 소유자 | 고미애 · 2024.01.03. 상속 · 2025.05.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 53,014,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조연서 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
등기부상 2021.08.12. 김지훈 근저당권 채권최고액 225,000,000원은 2021.12.06. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2022.10.05. 접수된 신한은행 가압류 26,860,352원입니다. 그 뒤 한국주택금융공사 가압류, 강북구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 가격판단 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조연서 | 303호 | 2022.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 임차인은 조연서 1명입니다. 전입 시점은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자· 배당요구 여부를 확정할 자료가 없으므로 우선변제권도 판단할 수 없습니다. 또한 조연서는 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일 이름이며, 상속등기 과정의 대위자로도 기재돼 있습니다. 제공된 분석 메모 역시 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 경고하고 있으므로, ‘임차인이라서 무조건 인수’도, ‘관계인이므로 인수 없음’도 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 해석 — 8회 유찰이 곧 ‘싼 물건’은 아니다
현재 회차는 8회 유찰 후 53,014,000원, 감정가 대비 16.78%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 9회 유찰 42,411,200원, 10회 유찰 33,928,960원입니다. 그러나 이 사건은 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아, 낙찰가가 더 내려갈수록 ‘실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다’고 볼 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 금액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되는 상황이 생길 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 미상이므로 그 계산 자체를 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,014,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,252원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 26,860,352원 | 26,860,352원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 197,892,000원 | 24,799,396원 |
| 3. 경매개시결정 · 조연서 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서 총 채권 474,752,352원 중 채권자 배당액은 51,659,748원, 미배당은 423,092,604원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 배당 시뮬레이션이며, 보증금이 확인되지 않은 조연서의 인수위험을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 동측 인근. 중·소규모 점포와 근린생활시설, 각급학교, 골목시장, 관공서·공공시설, 아파트와 기존주택·공동주택이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스·마을버스 정류장과 우이신설선 가오리역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층. 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕설비, 화재탐지기, 승강기, 1층 주차장시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조연서의 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 및 전입 유지 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 동일 이름으로 확인되는 조연서가 실제 임차인인지, 관계인 또는 가장임차인 의심을 해소할 수 있는지 확인이 핵심입니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 53,014,000원은 입찰 기준가격일 뿐, 임차보증금 인수가 남는다면 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산의 매수인 인수 0원 표기만으로 임차보증금 문제가 소멸했다고 판단하면 안 됩니다.
- 후속 회차도 같은 논리. 42,411,200원·33,928,960원으로 내려가더라도 보증금이 확인되기 전에는 가격 메리트가 커졌다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 사건은 감정가 316,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가 53,014,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석에서는 낙찰가보다 먼저 조연서의 보증금을 확인해야 합니다. 전입은 말소기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자는 미상이며, 경매 신청채권자와 동일 이름이라는 특수성까지 겹칩니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”가 아니라 “인수금액을 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리관계 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
