부산지방법원 2016타경4551. 부산 수영구 남천동 비치아파트 315동 11층 1102호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 11층입니다. 등기상 소유자는 김정희이며, 2015년 6월 17일 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 385,250,000원입니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리이고, 2016년 6월 8일 이화숙의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차, 1회 유찰, 2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 전형적인 대항력 임차인 인수 위험은 없지만, 이 물건은 일반 아파트 경매처럼 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 비치아파트가 남천2구역 주택재건축정비사업 안에 있고, 소유자가 조합원으로 분양신청을 한 상태이기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 경매에서 인수할 등기권리는 없다

과거에는 국민건강보험공단 압류, 삼익비치타운입주자대표회의 가압류, 부산광역시수영구 압류, 2011년 강제경매개시결정, 한일은행에서 우리은행으로 승계된 근저당권 등이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2015.06.17. 부산은행 근저당권이며, 이를 기준으로 뒤의 2016.06.08. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 재건축 — 이 물건의 실제 핵심 변수

매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 재건축정비사업구역 내 부동산입니다. 남천2구역(비치아파트) 재건축정비사업조합의 2025.1.10.자 사실조회회신에 의하면 소유자는 조합원으로서 분양면적(공급면적) 278.9523㎡를 분양신청했고, 현재 동호수 추첨 이전 단계입니다.

매수인은 조합원의 지위를 승계취득하나, 승계 시 남천2구역 재건축정비사업조합 정관 제10조에 따른 부담이 있을 수 있습니다. 또한 현재는 각 소유물권별 분양권이 부여되지만, 향후 관리처분계획 수립 시점에 조정대상지역으로 재지정되는 경우 1주택만 공급이 가능한 점도 확인사항으로 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.3%

삼익비치 동일 면적 115.6㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,465,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 1,450,000,000원입니다. 현재 최저가 1,646,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.3%입니다.

최근 12건의 범위는 1,400,000,000원~1,620,000,000원이고, 신건 최저가 1,646,000,000원은 이 표본의 최고 거래가보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,646,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 486,230,000원이 전액 배당되고, 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,140,910,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심

현재 회차에서는 최근 실거래 평균보다 가격이 높지만, 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 1,316,800,000원, 2회 유찰 시 1,053,440,000원으로 내려갑니다. 모든 시나리오에서 채권자 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가도 권리 구조가 악화되는 형태는 아니며, 판단의 중심은 낙찰가격과 재건축 부담입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광남초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지 내 상가·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장과 부산도시철도 2호선 남천역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·중앙공급식 난방설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형, 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,810,000원/㎡입니다.
• 정비사업. 남천2주택재건축정비사업 정비구역에 속하고, 비치아파트는 2022년 10월 5일 사업시행인가 고시를 받은 것으로 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 삼익비치 3,060세대, 준공일 1979.10.11.이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세부터 확인. 신건 최저가 1,646,000,000원은 최근 12개월 평균 1,465,500,000원의 112.3%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 않아야 합니다.
• 조합원 지위 승계 확인. 소유자는 분양면적 278.9523㎡를 분양신청했고 매수인이 조합원 지위를 승계취득하는 것으로 기재돼 있으나, 실제 승계조건은 조합에 재확인해야 합니다.
• 추가 부담 확인. 조합 정관 제10조에 따른 부담 가능성이 명시돼 있으므로 낙찰가 외 부담사항을 조합에 확인해야 합니다.
• 공급 제한 가능성 확인. 향후 관리처분계획 수립 시점에 조정대상지역으로 재지정되는 경우 1주택만 공급 가능하다는 비고를 확인해야 합니다.
• 유찰 회차별 가격 점검. 제공 시나리오는 신건 1,646,000,000원, 1회 유찰 1,316,800,000원, 2회 유찰 1,053,440,000원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 재건축조합 정관 및 조합 회신, 현황조사와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격과 재건축은 단순하지 않다”

등기와 임차관계만 보면 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준은 2015년 부산은행 근저당권, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격에서는 반대입니다. 신건 최저가 1,646,000,000원은 최근 12개월 평균 1,465,500,000원의 112.3%로 최근 실거래 수준보다 높습니다.

여기에 남천2구역 재건축 조합원 지위 승계와 정관상 부담 가능성까지 붙습니다. 소유자는 분양면적 278.9523㎡를 신청했고 매수인은 조합원 지위를 승계취득하지만, 실제 부담과 향후 공급 조건은 조합 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 인수는 0원, 신건 가격은 최근 시세 이상, 재건축 승계조건은 반드시 별도 확인”입니다.