서울북부지방법원 2025타경2323. 서울 노원구 상계동 101-58의 토지 205.0㎡와 건물에 대한 경매입니다. 감정상 이용상태는 1층 주택 3가구, 2층 주택 1가구 및 근린생활시설(식당)입니다. 건축물대장상 2층 일부 23.14㎡는 근린생활시설로 등재돼 있지만 현황은 2층 전체가 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2015.12.09 설정된 하나은행 근저당입니다. 이보다 뒤에 남아 있는 이상달 근저당, 윤재일 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 강구수산업협동조합 근저당, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2323 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 101-58 · 서울특별시 노원구 덕릉로115길 22 |
| 용도 / 현황 | 다가구주택 + 토지 · 주택(1층 3가구, 2층 1가구) 및 근린생활시설(식당) |
| 토지 | 205.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이용식 |
| 감정가 / 최저가 | 1,752,884,400원 / 897,477,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상달 / 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 한국토지주택공사의 주택임차권은 2014.03.20 등기됐으나 2014.11.25 말소됐고, 과거 하나은행·노원새마을금고 등 근저당도 현재 말소된 이력입니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.12.09 하나은행 근저당권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
현재 확인되는 실제 임차인은 김선녀·이영수·권영숙·김희영 4명입니다. 모두 2015.12.09 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 권리·배당 구조상 매수인 승계액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선녀 | 미상 | 2016.06.09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이영수 | 미상 | 2024.08.16 | 2025.07.31 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 권영숙 | 2층 | 2016.01.04 | 2025.07.16 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김희영 | 미상 | 2021.11.04 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 897,477,000원으로 감정가 1,752,884,400원 대비 현재 회차 표기상 51%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 717,981,600원, 5회 유찰 시 574,385,280원입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단에 사용할 수 있는 확정적인 신호는 감정가와 유찰 구조입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 897,477,000원이지만, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 표현할 수는 없습니다. 다가구주택·근린생활시설 혼용 물건은 개별 임대현황과 토지·건물 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 최저가 할인율 자체를 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 897,477,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,374,770원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이상달 | 600,000,000원 | 406,102,230원 |
| 3. 가압류 · 윤재일 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 798,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 588,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 강구수산업협동조합 | 492,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 3,018,000,000원 중 채권자 배당액은 886,102,230원, 미배당액은 2,131,897,770원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신상계초등학교 남동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 불암산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 주택은 1층 3가구, 2층 1가구이며 별도 근린생활시설은 식당으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택과 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 근린생활시설로 구성돼 있습니다.
- 토지. 205.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면입니다. 공시지가는 4,668,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역 저촉, 재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 포함 등 다수의 토지이용 제한이 표시돼 있습니다.
- 용도 차이. 건축물대장상 2층 일부 23.14㎡는 근린생활시설이나 현황은 2층 전체가 주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 점유 확인. 대항력은 없지만 인도 대상이 여러 명이므로 실제 각 가구 점유 범위와 연락 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 네 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 최우선변제 여부는 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
- 2층 용도 확인. 공부상 근린생활시설 23.14㎡와 현황상 주택 이용 사이의 차이가 향후 활용·임대·행정 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서 도면과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 재정비촉진지구, 토지거래계약에관한허가구역, 용도지역 저촉 등 표시 내용을 관할 기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 3회 유찰과 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 다가구·근린 혼용 수익성과 실제 거래가치를 별도로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 이 물건의 승부처는 점유·용도·가격이다
권리의 골격은 비교적 명확합니다. 2015.12.09 하나은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 주택’으로 보면 안 됩니다. 주택 4가구와 식당이 함께 있는 다가구·주상용 물건이고, 2층 일부는 공부상 근린생활시설인데 현황상 주택으로 이용되며, 여러 점유자의 명도까지 고려해야 합니다. 이미 3회 유찰돼 최저가는 897,477,000원까지 내려왔지만 시세보다 싸다는 근거는 별개입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 운영·명도·용도·환금성 검토가 필요한 물건입니다.
