서울북부지방법원 2025타경2323. 노원구 상계동 101-58 토지와 다가구주택·근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 205㎡의 대지이고, 건물은 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택과 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 근린생활시설로 구성됩니다. 현황상 주택은 1층 3가구·2층 1가구, 별도 근린생활시설은 식당으로 이용 중입니다.
권리분석 기준일은 2000.05.12 설정된 주식회사한국주택은행의 근저당권 37,700,000원입니다. 조사된 모든 전입일은 이 날짜보다 늦어, 제공 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 최저가 기준 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2323 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 노원구 상계동 101-58 · 서울특별시 노원구 덕릉로115길 22 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 주택 1층 3가구·2층 1가구 및 근린생활시설 식당 |
| 토지 | 대 205㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이용식 (2015.12.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,752,884,400원 / 1,402,308,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 공시지가 | 4,668,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
본 분석의 말소기준은 2000.05.12 주식회사한국주택은행 근저당권입니다. 이후 설정·등기된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 제공 판정상 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 소유자 이용식 명의의 소유권은 2015.12.09 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 보증기관 1건은 중복 합산 제외
실제 사람 임차인은 김선녀·이영수·권영숙·김희영 4명입니다. 한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 김선녀 보증금의 대위·승계 신고이므로, 인원과 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 점유자·승계자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선녀 실제 임차인 | 미상 | 2016.06.09 / 미상 | 60,000,000원 상당 한국토지주택공사 승계액 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 있음 |
| 이영수 실제 임차인 | 미상 | 2024.08.16 / 미상 | 미상 | 2025.07.31 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 권영숙 실제 임차인 | 2층 | 2016.01.04 / 미상 | 미상 | 2025.07.16 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김희영 실제 임차인 | 미상 | 2021.11.04 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 건물 1층 83.76㎡ 중 도면표시 부분 | 2011.05.24 / 2011.04.19 | 60,000,000원 김선녀 관련 · 합산 제외 | 2014.03.20 | 대항력 없음우선변제 미상중복신고 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 확인
현재 최저매각가는 1,402,308,000원으로 감정가 1,752,884,400원의 80% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 1,402,308,000원입니다.
다만 직접 비교 가능한 실거래 내역이 확인되지 않아, 이 금액이 최근 거래시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가에서 20% 내려왔다는 이유만으로 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 토지 205㎡와 다가구주택·식당, 제시외 건물을 함께 평가해야 하므로 현장 임대수익과 토지가치, 건물 상태를 개별 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (최저가 1,402,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 16,423,080원 |
| 채권자 배당 합계 | 5,112,234,250원 | 1,385,884,920원 |
| 신청채권자 이상달 | 400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 | - | 3,726,349,330원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
배당은 채권최고액과 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 채권자의 배당액이 더 줄어들 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,402,308,000원 | 1,385,884,920원 | 3,726,349,330원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 1,121,846,400원 | 1,108,227,936원 | 4,004,006,314원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 897,477,120원 | 886,102,349원 | 4,226,131,901원 | 0원 | 0원 |
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 현황 이용. 주택 1층 3가구·2층 1가구와 근린생활시설 식당으로 이용되는 주거·상업 혼합형 부동산입니다.
- 건물 구조. 벽돌조 시멘트기와지붕 2층 주택과 세멘벽돌조 슬래브지붕 단층 근린생활시설이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 불암산역이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 주위환경. 단독주택·근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있고, 재정비촉진지구·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 중로2류 저촉 사항은 입찰 전 적용 범위와 허가 필요성을 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 매각물건명세서에는 건축물대장상 2층 일부 23.14㎡가 근린생활시설로 등재돼 있으나 현황은 2층 전체가 주택으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나, 제시외 건물 포함 여부와 각 가구의 실제 구조는 현장에서 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 분석 기준은 2000.05.12 근저당권이나 등기상 말소기재가 함께 존재하므로, 매각물건명세서의 최선순위 설정일자와 원본 등기부를 다시 대조하세요.
- 임차인 4명 점유 확인. 김선녀·이영수·권영숙·김희영의 실제 점유 호실과 전출 여부, 열쇠 인도 가능성을 가구별로 확인하세요.
- 보증금 중복 금지. 한국토지주택공사 60,000,000원은 김선녀 관련 대위·승계액이므로 별도 임차인 보증금으로 더하지 마세요.
- 미상 보증금 확인. 이영수·권영숙·김희영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구서·임대차계약서 보완 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당이 선순위로 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 혼합용도 수익 검증. 주택 4가구와 식당의 보증금·월세·공실·수선비를 조사해 실제 임대수익을 산정하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용승인·철거 위험을 감정평가서 도면과 현장에서 대조하세요.
- 가격 보수성. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 토지·건물·임대수익을 별도로 평가하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 제공 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 최저가 기준 실질취득액도 1,402,308,000원으로 명확합니다. 모든 임차인의 전입일이 2000.05.12 말소기준보다 늦어 대항력 임차보증금을 떠안을 구조도 아닙니다.
그러나 실제 임차인이 4명이고, 3명의 보증금과 확정일자가 미상이며, 주택과 식당·제시외 건물이 섞여 있습니다. 채권 총액은 5,112,234,250원, 현재 회차 미배당은 3,726,349,330원이고 신청채권자 배당도 0원으로 계산됩니다. 여기에 세금 압류와 등기 말소 이력의 확인 문제까지 더해져, 단순한 무인수 물건으로 접근하기 어렵습니다.
권리 인수는 낮지만 조사 난도는 높고, 가격 메리트는 판단 보류. 입찰 여부는 말소기준 원본, 임차인별 점유·보증금, 세금 법정기일, 혼합용도 수익과 제시외 건물 상태를 모두 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.