서울북부지방법원 2025타경2408. 중랑구 망우동 예원캐슬 7층 702호입니다. 공부상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이고, 대상 면적은 38.56㎡입니다. 등기부상 현 소유자는 장예원이며, 2017.01.31. 설정된 우리은행 근저당 123,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 이병근 근저당, 다수의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 252,000,000원에서 현재 최저가 201,600,000원까지 내려와 있습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 3건 평균은 243,333,333원이고, 최신 거래는 2025.03. 230,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.8%이며 최신 거래금액보다도 낮습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +16.1%로 집계돼 있어, 제공된 시세 지표상 하락 추세로 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 7층 702호 · 망우로58길 47 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 12층 건물 내 7층 |
| 대상 면적 | 38.56㎡ |
| 소유자 | 장예원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,593,722원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.01.31. 우리은행 근저당권입니다. 2023.12.07. 이병근 근저당 200,000,000원, 이후 엑서지21·삼성카드·농협은행·롯데카드·신용보증기금· 신한카드·광주은행·서울우유협동조합·하나카드의 가압류와 국의 압류, 2025.07.16. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병근 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 2025.08.27 | 대항력 없음 승계 없음 |
이병근의 전입일은 2024.03.04.로 말소기준권리인 2017.01.31.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 보증금도 미상입니다. 배당요구는 2025.08.27. 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.8%
예원캐슬은 24세대, 사용승인일은 2012.08.30.입니다. 대상과 매칭된 38.56㎡를 중심으로 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.56㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 38.56㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2024.07 | 38.56㎡ | 10 | 232,000,000원 |
| 2021.07 | 38.42㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.06 | 38.56㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 38.56㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.56㎡ | 3건 | 243,333,333원 |
전체 6건 평균은 226,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 243,333,333원, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.8%로 내려와 있습니다. 또 최근 거래군은 이전 거래군보다 16.1% 높은 것으로 집계돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 근저당 · 이병근 | 200,000,000원 | 74,777,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엑서지21 | 101,861,287원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 51,062,904원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 78,603,570원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 171,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,415,228원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 16,346,886원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울우유협동조합 | 8,754,022원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,579,651원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 하나카드주식회사 | 83,572,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 201,600,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 927,498,657원, 총 예상배당은 197,977,600원, 미배당은 729,521,057원입니다. 이병근 근저당부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권의 손실 문제이고, 제공된 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 729,521,057원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 769,276,577원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 129,024,000원 | 126,417,664원 | 801,080,993원 | 0원 |
회차가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우3동주민센터 북측 인근으로, 주변에 주거용·주상용·상업용·업무용 건물과 공공시설·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 내 7층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 용도복합건물 예원캐슬의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 재정비촉진지구. 상봉9존치관리구역 지정 관련 사항은 관할 행정관청에 별도 확인이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 몇 차례 현장조사에도 폐문부재였고 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장상 도면을 근거로 확인했습니다. 실제 구조변경 여부는 별도 재확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 사항이 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 임차인 이병근과 근저당권자 이병근이 동일 이름으로 확인되므로 실제 임대차계약, 점유원인, 보증금 존재 여부를 원문에서 확인하세요.
- 대항력 기준 확인. 전입일 2024.03.04.는 말소기준 2017.01.31.보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 현재 가격 확인. 최저가 201,600,000원은 최근 12개월 평균 243,333,333원의 82.8%이며 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다.
- 환금성 확인. 24세대 규모, 단지 경매 평균 유찰 2.5회·매각률 25.0%라는 수치를 가격과 별도로 점검하세요.
- 재정비촉진지구 확인. 상봉9존치관리구역 관련 사항은 관할 행정관청에서 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유 확인이 승부처
이 사건은 2017.01.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 이병근의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 이미 3회 유찰돼 201,600,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 243,333,333원의 82.8%입니다.
다만 단순히 할인율만 볼 사건은 아닙니다. 임차인 이병근은 근저당권자와 이름이 같고 보증금도 확인되지 않았으며, 감정 당시 내부도 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다. 예원캐슬 경매물건의 평균 유찰 횟수 2.5회와 매각률 25.0%도 함께 봐야 합니다. 따라서 현재 자료에서 핵심은 인수 위험보다는 임차관계의 실체, 내부 상태, 그리고 실제 환금성의 확인입니다.
