서울북부지방법원 2025타경2408. 망우동 예원캐슬 7층 702호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 252,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 161,280,000원, 감정가의 64%입니다. 등기상 현재 소유자는 장예원이며, 2012년 당시 장은자 명의로 195,000,000원에 매수한 뒤 2016년 개명으로 장예원으로 표시가 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2017.01.31. 설정된 우리은행 근저당권 123,200,000원입니다. 그보다 앞선 서울우유협동조합 근저당은 같은 날 해지되어 이미 말소됐고, 이후 이병근의 200,000,000원 근저당과 다수 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2408 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-34 예원캐슬 7층 702호 · 서울특별시 중랑구 망우로58길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 38.56㎡ · 12층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 장예원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 161,280,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 100,593,722원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 규모 | 예원캐슬 24세대 · 2012.08.30 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2017.01.31. 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 2023.12.07. 이병근의 200,000,000원 근저당을 비롯해 엑서지21·삼성카드·농협은행·롯데카드·신용보증기금·신한카드·광주은행· 서울우유협동조합·하나카드 등의 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.16. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정 역시 후순위입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 ‘동일인’ 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이병근 | 702호 | 2024.03.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 조사된 점유자는 이병근 1명입니다. 전입일 2024.03.04.은 말소기준권리 2017.01.31.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 2025.08.27. 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 가격 간격이 크다
예원캐슬 전용 38.56㎡와 일치하는 최근 거래를 보면 2025.03. 8층이 230,000,000원, 2024.09. 11층이 268,000,000원, 2024.07. 10층이 232,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 3건 평균은 243,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 38.56㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 38.56㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2024.07 | 38.56㎡ | 10 | 232,000,000원 |
| 2021.07 | 38.42㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2021.06 | 38.56㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2021.06 | 38.56㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.56㎡ | 3건 | 243,333,333원 |
현재 최저가 161,280,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%이고, 최신 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 전체 6건 평균 226,500,000원보다 낮은 것은 물론이지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 밑돕니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 16.1% 높은 흐름으로 집계되어 있어, 제공된 거래표본에서는 하락 추세도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,057,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 근저당 · 이병근 | 200,000,000원 | 35,022,080원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 엑서지21 | 101,861,287원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 51,062,904원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 50,102,459원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 78,603,570원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 171,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,415,228원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 16,346,886원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울우유협동조합 | 8,754,022원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 22,579,651원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 하나카드주식회사 | 83,572,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 927,498,657원 중 예상배당은 158,222,080원, 미배당은 769,276,577원입니다. 후순위 채권자에게 대규모 미배당이 생기지만 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 161,280,000원 | 158,222,080원 | 769,276,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 129,024,000원 | 126,417,664원 | 801,080,993원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 103,219,200원 | 100,974,131원 | 826,524,526원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아닙니다. 따라서 유찰이 진행되어 매각가가 내려가더라도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아니라, 현재 자료상 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 전용 38.56㎡입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물의 7층 702호입니다.
- 입지. 망우3동주민센터 북측 인근으로 주거용·주상용·상업용·업무용 건물과 공공시설·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·재정비촉진지구(상봉9존치관리구역) 등에 포함되며 공시지가는 4,839,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황을 집합건축물대장상 도면에 근거해 조사했으며, 실제 구조변경 가능성에 대한 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 예원캐슬은 24세대이며 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 2회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 실체 확인. 이병근의 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 점유 경위와 후순위 근저당권자 이병근과의 동일인 관계를 확인하세요.
- 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부는 대장 도면을 기준으로 조사됐으므로 실제 구조와 이용상태를 별도 확인하세요.
- 정비구역 확인. 재정비촉진지구·상봉9존치관리구역 관련 제한과 계획을 관할 행정관청에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 161,280,000원은 최근 12개월 평균 243,333,333원의 66.3%, 최신 거래 230,000,000원보다 낮습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 점유·배당 관련 최신 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유관계는 확인하고 들어가야 한다
가격만 보면 현재 회차는 분명히 눈에 띕니다. 감정가 252,000,000원에서 두 번 유찰되어 161,280,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 243,333,333원의 66.3%입니다. 최신 실거래 230,000,000원과 비교해도 낮습니다. 등기상으로는 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리들이 매각으로 정리되어 매수인 인수 0원이라는 점도 명확한 장점입니다.
다만 이 사건의 체크포인트는 점유입니다. 이병근의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 동일 이름의 사람이 200,000,000원 후순위 근저당권자로도 올라 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 가격 메리트와 권리 정리는 긍정적이지만, 관계인 점유·명도와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
