서울북부지방법원 2025타경2439. 도봉구 쌍문동 445 제5동 203호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 실거래 비교면적은 66.6㎡이며, 건물은 1984.08.22. 사용승인된 3층 건물의 2층입니다. 현재 소유자는 최미선 씨로 2020.08.25. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2020.10.29. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리분석의 중심은 2022.05.24. 주식회사핀베스트대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 247,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.05.07. 서울신용보증재단의 가압류 37,403,141원과 2025.07.18. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2439 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 445 5동 203호 · 우이천로38길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 / 비교면적 | 1984.08.22. 사용승인 · 3층 건물 중 2층 · 실거래 비교면적 66.6㎡ |
| 소유자 | 최미선 · 2020.08.25. 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 219,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사핀베스트대부 / 153,020,136원 |
| 말소기준 | 2022.05.24. 근저당권 · 주식회사핀베스트대부 · 채권최고액 247,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대 관련 기재는 “자세한 임대사항은 미상”이므로, 이를 곧바로 무점유·소유자 단독점유로 단정해서는 안 됩니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유관계와 매각물건명세서의 임차인 기재를 원본으로 대조하는 절차가 필요합니다.
과거 2022.01.18. 에이파이낸셜대부주식회사의 근저당권 230,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐으나 두 권리는 모두 2022.05.24. 말소됐습니다. 같은 날 핀베스트대부의 근저당권 247,000,000원이 새로 설정되어 현재 말소기준이 됐습니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 71.9%
동성빌라(445)에서 비교면적 66.6㎡로 매칭된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 268,333,333원이지만, 가격 판단에서는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.06. 2층 305,000,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 66.6㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2025.02 | 66.6㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.07 | 66.6㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.6㎡ | 1건 | 305,000,000원 |
현재 최저가 219,200,000원은 최근 12개월 평균 305,000,000원의 71.9%입니다. 금액 차이는 85,800,000원입니다. 감정가 274,000,000원도 최신 거래 305,000,000원보다 낮지만, 현재는 이미 한 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 80%까지 내려와 가격 간격이 더 커졌습니다.
최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +22.0%로 하락장이 아니라 상승 방향으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균 268,333,333원 대비 81.7%라는 숫자보다, 최신 거래·최근 12개월 평균 대비 71.9%라는 지표가 가격 메리트를 판단하는 핵심입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,868,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사핀베스트대부 | 247,000,000원 | 215,331,200원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 37,403,141원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 284,403,141원 중 채권자 예상배당은 215,331,200원이며, 미배당액은 69,071,941원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 69,071,941원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 112,298,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 140,288,000원 | 137,523,968원 | 146,879,173원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 153,020,136원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시에는 배당액 137,523,968원으로 청구액을 밑돕니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어, 회차가 내려갈수록 실질취득도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍문초등학교 북서측 인근의 기존주택지대로, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1984.08.22. 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 3층 건물로, 난방설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 4m, 남측 및 서측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재는 지목 도로에 한정된 지정입니다.
- 토지. 공시지가 2,634,000원/㎡, 토지면적 3,367.0㎡이며 감정평가상 연립주택 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 동성빌라(445)는 42세대이고, 제공된 동일면적 실거래는 2024.07.~2026.06. 사이 3건입니다. 거래량이 많은 대단지형 물건은 아니므로 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 근질권 확인. 2025.10.13. 메리츠캐피탈 명의 근질권이 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 원본 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 평균 305,000,000원은 1건의 거래로 구성됩니다. 71.9%라는 할인율만으로 가격을 확정하지 말고 물건 상태·수리비를 함께 반영하세요.
- 노후도. 1984년 사용승인 건물이므로 내부 마감, 누수, 창호, 난방 및 공용부분 상태를 현장에서 확인하세요.
- 환금성. 42세대 연립주택이고 동일면적 실거래 건수가 제한적입니다. 낙찰가 산정 시 빠른 재매각을 전제로 한 공격적인 가격은 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·최신 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 점유와 환금성
이 사건의 숫자만 보면 방향은 분명합니다. 말소기준은 2022.05.24. 핀베스트대부 근저당이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 219,200,000원이 곧 실질취득금액이며, 이는 최신 동일면적 거래 305,000,000원의 71.9%에 해당합니다. 최근 가격 추세도 +22.0%로 하락장이 아닙니다.
다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 1984년 사용승인·42세대 연립주택이라는 점은 가격 할인만큼이나 중요합니다. 특히 감정평가에서 임대사항을 미상으로 적고 있으므로 점유 확인을 생략할 수 없습니다. 결론적으로 권리 인수 부담은 낮고 현재 회차의 가격 지표는 유리하지만, 점유·건물상태·재매각성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
