서울북부지방법원 2025타경2606. 서울 동대문구 휘경동 망우로 24에 있는 철근콘크리트조 3층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 이용 상태는 지층 공장, 1층 상가, 2층 주택 2세대, 3층 주택 1세대로 확인됩니다. 등기상 말소기준은 2019년 3월 29일 하나은행 근저당권 600,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 허승철은 2009년 5월 15일, 김유희는 2014년 9월 11일 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 특히 이들의 보증금이 확인되지 않았고, 김유희는 확정일자까지 확인되지 않아 대항력과 인수 범위를 계약서·점유 현황으로 다시 확인해야 합니다. 최저가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2606 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 휘경동 312-247, 312-248 · 서울특별시 동대문구 망우로 24 |
| 용도 / 이용 상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 · 지층 공장, 1층 상가, 2층 주택 2세대, 3층 주택 1세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 · 일부 석재 붙임 및 드라이비트 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김완수 2분의 1 · 김유진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,053,482,600원 / 1,000,564,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 491,044,996원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 단순하지만 임차가 앞선다
현재 소유권은 김유진과 김완수가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 말소기준권리는 2019년 3월 29일 설정된 하나은행 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 2025년 7월 30일의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 인수 총액은 미정
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 사람과 기관은 모두 실제 점유·임차관계 확인 대상입니다. 말소기준일은 2019.03.29입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유희 | 201호 · 용도 미상 | 2014.09.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 구여진 | 3층 | 2021.04.23 / 미상 배당요구 2025.10.02 | 8,000만원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 옥승훈 | 미상 | 2020.08.11 / 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허승철 | 1층 · 용도 미상 | 2009.05.15 / 2023.04.17 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김일환 | 지하1층 | 미상 / 미상 | 1,000만원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 개발공사 | 주거 · 부분 미상 | 미상 / 2023.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
따라서 배당표에 적힌 “인수 0원”만으로 권리 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다. 이는 확인된 등기채권을 기준으로 한 계산이며, 선순위 임차인의 계약 내용과 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 32.77%여도 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 1,000,564,000원으로 감정가 3,053,482,600원의 32.77%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격과 선순위 임차보증금 총액이 확정돼 있지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 하나은행 배당 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 1,000,564,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 388,158,360원 |
| 6회 유찰 시 | 800,451,200원 | 600,000,000원 | 0원 | 190,046,688원 |
| 7회 유찰 시 | 640,360,960원 | 600,000,000원 | 0원 | 31,557,350원 |
위 시나리오에서는 하나은행 채권최고액 600,000,000원이 각 회차에서 전액 배당됩니다. 그러나 이 계산에는 임차인의 실제 보증금과 최우선변제·당해세가 반영되지 않았으므로, 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 1,000,564,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,405,640원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 388,158,360원 |
경매 청구액은 491,044,996원이며, 배당 시뮬레이션은 하나은행 근저당권의 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 확인되지 않은 선순위 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울휘경초등학교 북측 인근으로 근린생활시설, 업무용빌딩, 공동주택, 소규모 상가 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 혼합용도. 지층 공장, 1층 상가, 2층 주택 2세대, 3층 주택 1세대로 이용 중입니다. 주거 단일용도 물건보다 점유관계와 명도 범위가 복잡합니다.
- 토지. 토지 정보상 면적 36.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·광대로 한 면이며 공시지가는 6,920,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 도로 접합과 건축선 저촉 사항이 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 별도의 위반 정보는 확인되지 않았습니다. 기본적인 위생·급배수, 도시가스와 난방설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허승철 임대차계약서. 2009.05.15 전입, 1층 점유자의 보증금·계약기간·실제 점유 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 김유희 임대차관계. 2014.09.11 전입한 201호 점유자의 보증금과 확정일자, 주택 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 김일환·개발공사. 전입일과 보증금 또는 점유 부분이 불명확하므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 현장조사와 원본 대조가 필요합니다.
- 구여진 배당요구. 2025.10.02 배당요구가 기재돼 있으나 확정일자와 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 휘경동 312-247과 312-248 토지, 건물의 매각 포함 범위와 현황상 경계·사용관계를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 행정 처리 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 혼합용도 명도. 공장·상가·주택 점유자가 함께 있어 호실별 인도명령 가능 여부와 명도비용을 각각 산정해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 선순위 임차보증금과 실거래 비교가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “32.77% 할인”보다 큰 미확정 금액
이 물건은 감정가 3,053,482,600원에서 5회 유찰돼 최저가가 1,000,564,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인 폭보다 먼저 봐야 할 것은 말소기준 이전 전입자입니다. 허승철의 보증금은 확인되지 않았고, 김유희 역시 보증금과 확정일자가 불명확합니다. 여기에 전입일이 확인되지 않은 지하층 임차인과 개발공사 점유까지 남아 있습니다.
등기상 하나은행 근저당권은 매각으로 정리되지만, 임차인의 대항력과 미배당 보증금은 별개의 문제입니다. 선순위 보증금이 낙찰가를 웃돌면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득비용은 그 보증금 수준에서 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 가격이 낮아 보이는 고난도 임차확인형 물건입니다. 임대차 원본과 점유관계가 확인되기 전 결론은 하나입니다. 권리도 가격도 보류.
