서울북부지방법원 2025타경10119. 도봉구 쌍문동 486-1 소재 다세대주택 공사중지 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 주식회사하늘개발산업이며, 신청채권자는 영광군수산업협동조합, 청구금액은 2,404,806,213원입니다. 최초 감정가 5,702,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 2,335,539,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 말소 구조는 명확합니다. 2023.12.05. 이철환의 가압류가 가장 앞선 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 영광군수산업협동조합 및 진성파트너스대부주식회사 근저당권, 나머지 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기 순위가 아니라 현장·점유·대지권 상태를 충분히 확인하기 어렵다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경10119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 486-1 |
| 물건종류 / 상태 | 다세대 + 토지 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 · 공사중지 |
| 토지 | 647.0㎡ · 지목 대 · 다세대 건부지 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 2,103,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사하늘개발산업 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,702,000,000원 / 2,335,539,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광군수산업협동조합 / 2,404,806,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 감정 기준시점 | 2025.01.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 건물 전부 대지권 미등기 · 대지지분 귀속을 전제로 평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.12.05. 갑구 2번 이철환 가압류 500,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 영광군수산업협동조합 근저당권 2,676,000,000원, 진성파트너스대부주식회사 근저당권 1,820,000,000원과 후순위 가압류·국세 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당계산에서도 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 0원으로 산정됐습니다.
② 공사중지·대지권 미등기 — 가장 큰 위험
| 확인 항목 | 현재 상태 | 입찰 해석 |
|---|---|---|
| 건물 공사 | 외벽 석재붙임 및 내부 설비공사를 포함해 공사중지 | 완성도와 추가 공사 범위를 현장 자료만으로 확정하기 어려움 |
| 현장 출입 | 건물 안으로 들어갈 수 없도록 주위를 망으로 막아 둠 | 내부 상태와 점유 현황 확인에 제약 |
| 대지권 | 건물 전부 대지권 미등기 | 대지지분이 귀속될 것을 전제로 한 감정가임 |
| 공부 발급 | 건물 전부 등기사항전부증명서만 발급되는 상태 | 권리·물리 상태 확인 범위가 제한됨 |
| 임대관계 | 미상 · 전입세대 확인서 및 주민등록등본 발급 불가 | 점유자와 대항력 여부를 별도로 확인해야 함 |
감정평가서상 기준시점인 2025.01.20. 현재 건물은 외부와 내부 모두 공사가 중지된 상태였습니다. 특히 건물 전부가 대지권 미등기이고, 평가액은 대지지분이 향후 귀속될 것을 전제로 산정됐습니다. 이는 감정가와 최저가가 완성된 다세대주택의 즉시 이용가치를 그대로 나타낸다고 보기 어려운 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,335,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,755,390원 |
| 1. 가압류 · 이철환 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 2. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 2,676,000,000원 | 1,809,783,610원 |
| 3. 근저당 · 진성파트너스대부주식회사 | 1,820,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하상민 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 류연태 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진성파트너스대부 주식회사 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 권형석 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이윤구 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 8,896,000,000원 중 2,309,783,610원이 배당되고, 6,586,216,390원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 영광군수산업협동조합의 청구금액 2,404,806,213원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 유찰률은 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 2,335,539,000원으로 감정가 5,702,000,000원의 40.96%입니다. 그러나 이 비율은 감정가에 대한 회차별 저감률일 뿐, 완공된 다세대주택의 거래시세보다 59.04% 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 공사중지 상태와 대지권 미등기 조건을 반영한 실물가치를 별도로 검증하지 않는 한, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 2,335,539,000원 | 40.96% | 6,586,216,390원 |
| 5회 유찰 시 | 1,868,431,200원 | 32.77% | 7,048,653,112원 |
| 6회 유찰 시 | 1,494,744,960원 | 26.21% | 7,418,602,490원 |
유찰이 추가되면 권리표상 인수액은 계속 0원이지만, 공사 완성도·점유·대지권 귀속이라는 핵심 불확실성이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 따라서 입찰 상한은 감정가 할인율이 아니라 현재 상태의 건물과 토지에 실제로 투입할 총비용을 기준으로 잡아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효문고등학교 북측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 토지 북측·동측·남측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)이며, 소규모주택정비 관리지역과 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 보호·제한. 상대보호구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역이며, 2024.09.10.~2029.09.09. 토지거래계약 허가구역이 지목 도로 한정으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 4회 유찰 이력에 더해 공사중지·대지권 미등기·내부 확인 제한이 겹쳐, 완성된 일반 다세대주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 주소검색 불가로 전입세대확인서와 주민등록등본을 발급하지 못한 상태입니다. 실제 점유자와 점유 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 대지권 귀속 확인. 건물 전부 대지권 미등기이며, 감정가는 대지지분이 귀속될 것을 전제로 합니다. 귀속 범위와 등기 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공사 상태 확인. 외벽과 내부 설비공사를 포함해 공사가 중지됐습니다. 완공에 필요한 공사 범위와 건물 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 매각 대상과 현황의 일치 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 총 미배당 6,586,216,390원은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 그 자체가 매수인 인수액은 아닙니다.
- 가격 기준 재설정. 감정가 대비 40.96%를 시세 할인으로 보지 말고, 공사중지·점유·대지권 위험을 반영한 총취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 물건은 명확하지 않다”
이 사건은 등록 권리만 놓고 보면 정리가 잘 됩니다. 2023.12.05. 이철환 가압류가 말소기준이고, 후순위 근저당권·가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하며 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 권리 소멸이 곧 안전한 취득을 뜻하지는 않습니다.
건물 전체가 공사중지 상태이고 내부 출입이 제한됐으며, 주소검색 불가로 전입관계도 확인하지 못했습니다. 여기에 건물 전부 대지권 미등기이고 대지지분 귀속을 전제로 평가됐다는 조건까지 겹칩니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔어도, 이 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없는 이유입니다. 등기 권리는 소멸형, 실물·점유·대지권은 고위험 확인형. 확인되지 않은 조건을 해소하지 못한다면 가격이 더 낮아져도 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
