부산지방법원 2024타경102337. 해운대구 우동 센텀현대아파트 101동 2층 201호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 강흥구로, 2012.02.24 소유권이전 당시 거래가액은 213,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2021.05.20 대연새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 495,600,000원입니다. 이후 2024.03.06 임의경매개시결정과 2025.10.22·2026.04.03·2026.08.11 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 가격과 현황 확인입니다. 신건 최저매각가는 431,000,000원이고 동일 면적 최근 12개월 평균은 456,166,666원, 최신 거래는 2026.09 480,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 94.5%입니다. 다만 본건은 2층이고 실거래 표본은 여러 층에 걸쳐 있으므로, 평균 수치만으로 개별 호수의 가격 우위를 단정하기보다 층과 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경102337 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 해운대로469번길 190, 101동 2층201호 (우동,센텀현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.92㎡ · 101동 19층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 강흥구 · 2012.02.24 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 431,000,000원 / 431,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구 | 419,101,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 을구 12번 대연새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당 자체도 경매 매각으로 소멸하고, 이후 등기된 임의경매개시결정과 국·해운대구·동래구 압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시점 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 94.5%
센텀현대 동일 면적 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 456,166,666원, 최저 거래는 420,000,000원, 최고 거래는 485,000,000원이며 최신 거래는 2026.09 480,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.92㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 17 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 18 | 472,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 11 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 11 | 448,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 10 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 19 | 449,000,000원 |
| 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 456,166,666원 |
신건 최저가 431,000,000원은 최근 12개월 평균 456,166,666원의 94.5%입니다. 최근 실거래 최저 420,000,000원보다는 높지만, 2026.09 최신 거래 480,000,000원과 최근 평균보다는 낮습니다. 따라서 현재 신건 가격은 평균 시세보다 낮은 구간으로 볼 수 있으나, 본건이 2층이라는 점과 내부마감재를 조사하지 못했다는 감정 내용까지 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,710,000원 |
| 2. 근저당 · 대연새마을금고 | 495,600,000원 | 424,290,000원 |
| 미배당 | - | 71,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
431,000,000원 매각 가정에서 집행비용 6,710,000원을 제외한 424,290,000원이 대연새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 71,310,000원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 431,000,000원 | 424,290,000원 | 71,310,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 344,800,000원 | 339,172,800원 | 156,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 275,840,000원 | 271,178,240원 | 224,421,760원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 해운대공업고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 2호선 벡스코역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·소화전·화재 탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 남서하향 경사지대를 계단식으로 조성한 아파트 부지이며 남서측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 감정 내용에는 자연녹지지역·제3종일반주거지역·철도보호지구 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 센텀현대는 498세대, 1999.12.06 준공이며 동일 면적 84.92㎡ 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 현황과 매각물건명세서를 직접 대조합니다.
- 세금 압류 확인. 국·해운대구·동래구 압류가 있으며 당해세 여부에 따라 배당순서가 바뀔 수 있습니다.
- 저층 가격 확인. 본건은 2층이고 실거래 표본은 3층부터 19층까지 분포하므로 단순 평균뿐 아니라 층별 거래가격도 함께 비교합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못한 것으로 기재되어 있습니다.
- 회차 전략. 현재 431,000,000원, 1회 유찰 시 344,800,000원, 2회 유찰 시 275,840,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현황과 가격’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류가 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액이 0원인 점에서 등기권리 구조는 단순합니다. 동시에 신건 최저가 431,000,000원은 동일 면적 최근12개월 평균 456,166,666원의 94.5%로 최근 평균 아래입니다. 최신 2026.09 거래도 480,000,000원입니다. 다만 2층이라는 개별 조건, 임대관계 미상, 내부 상태 미확인, 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향은 반드시 확인해야 합니다. 권리는 양호하고 가격도 평균 아래지만, 현황 확인을 끝내야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건입니다.
