서울북부지방법원 2025타경11988. 수유동 542-3의 4층 건물 중 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이번 사건의 권리분석은 최저매각가보다 임차보증금 인수가 먼저입니다. 김민후는 임대차계약일 2020.03.31, 점유개시 2020.05.15, 확정일자 2020.05.15, 주민등록 2020.06.08이며 보증금은 85,000,000원입니다. 말소기준으로 잡힌 2021.08.17 압류보다 앞선 전입이고, 주택임차권등기와 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저매각가 44,146,000원을 전부 배당재원으로 놓아도 집행비용 1,194,628원을 먼저 빼면 김민후에게 돌아가는 예상배당은 42,951,372원입니다. 보증금과의 차액 42,048,628원은 매각물건명세서상 매수인이 인수합니다. 따라서 44,146,000원짜리 물건으로 보아서는 안 되고, 현재 회차의 실질취득 부담은 86,194,628원으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 · 인수봉로79길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제3층 제302호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 건물 · 사용승인일자 2002.01.23 |
| 소유자 | 김경미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 168,400,000원 / 44,146,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
| 제시외 건물 | 베란다실에 새시조 판넬로 마감하여 주거용으로 이용중 · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준은 2021.08.17 국 압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 김민후의 현재 강제경매개시결정, 강북구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 자체의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 김민후의 주민등록일 2020.06.08은 말소기준보다 앞서고, 보증금 85,000,000원·확정일자 2020.05.15·배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있으므로, 현 단계에서는 인수 전제로 계산하는 것이 맞습니다.
② 임차관계 — 김민후는 확정, 나머지는 미상 위험 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민후 | 제3층 제302호 전부 | 2020-06-08 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 박노숙 | 3층302호 | 2020-06-08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 |
박노숙은 전입일이 2020-06-08로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 전입 시점상 대항력 가능성은 있으나 보증금과 권리범위를 확인해야 합니다. 기사항전은 전입일·보증금 모두 미상이라 대항력 여부도 미상입니다. 김민후의 인수액만 계산해 끝내지 말고 이 두 점유관계도 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 총부담이 크게 떨어지지 않는다
현재 회차는 감정가 168,400,000원의 26.21%인 44,146,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 보증금 85,000,000원 수준에서 크게 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김민후 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 44,146,000원 | 42,951,372원 | 42,048,628원 | 86,194,628원 |
| 7회 유찰 시 | 35,316,800원 | 34,281,098원 | 50,718,902원 | 86,035,702원 |
| 8회 유찰 시 | 28,253,440원 | 27,344,878원 | 57,655,122원 | 85,908,562원 |
④ 예상배당표 (매각가 44,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,194,628원 |
| 1. 임차인 김민후 보증금 | 85,000,000원 | 42,951,372원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 김민후 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김민후 보증금 중 42,048,628원이 미배당되어 매수인이 인수하는 계산입니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 세금·공매·재매각 — 권리 외 확인할 변수
- 세금 압류. 국세·지방세 관련 압류가 확인됩니다. 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당과 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 공매공고. 2024.01.31 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매 진행의 교차 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 재매각. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 제시외 건물. 베란다실에 새시조 판넬로 마감한 주거용 부합물이 있으며 매각에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 용이하고, 근거리에 우이신설선 가오리역·4.19민주묘지역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·고도지구(28m이하)이며 도로에 접합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 건물로, 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 44,146,000원에 낙찰돼도 김민후 미배당 42,048,628원을 더한 실질부담은 86,194,628원입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 7회·8회 유찰 가정에서도 실질취득은 각각 86,035,702원·85,908,562원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
- 박노숙 보증금 확인. 전입은 2020-06-08이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성은 있으나 인수금액은 확정할 수 없습니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 및 인수위험 판정이 남아 있습니다.
- 김민후 권리관계 원본 대조. 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타나는 관계와 가장임차인 의심 가능성을 매각물건명세서·현황조사·등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류가 실제 배당에서 선순위로 차감되면 김민후 미배당과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 법원경매 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 20% 조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 낙찰가”가 아니라 “약 8,600만원 실질부담”을 보라
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 168,400,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 44,146,000원까지 내려왔지만, 김민후 보증금 85,000,000원의 미배당분 42,048,628원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 86,194,628원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 늘기 때문에 8회 유찰 가정의 실질취득도 85,908,562원입니다.
여기에 박노숙의 보증금이 미상이고, 기사항전 역시 전입·보증금이 미상이며, 세금 압류와 공매공고, 재매각 조건까지 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 김민후 인수액을 포함한 실질취득가와 미상 점유자, 당해세 여부를 모두 확정한 뒤 판단해야 합니다.
