서울북부지방법원 2025타경11988. 서울 강북구 수유동 542-3, 인수봉로79길 19 소재 4층 다세대주택 중 제3층 제302호입니다. 감정평가상 사용승인일은 2002.01.23이며 현재 다세대주택으로 이용 중이고, 베란다실에 새시조 판넬로 마감한 제시외 건물도 주거용으로 이용되고 있습니다. 이번 매각에는 제시외 건물이 포함되고, 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 20%입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 김민후는 임대차계약일 2020.03.31, 확정일자 2020.05.15, 점유개시일 2020.05.15, 주민등록일자 2020.06.08이며, 말소기준으로 제시된 2021.08.17 국세 압류보다 앞섭니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 이루어져 있지만, 현재 최저가 가정에서는 배당 후 50,718,706원이 남아 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조라, 김민후 보증금만 놓고 보면 실질취득은 계속 약 85,000,000원 수준에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경11988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 542-3 3층302호 · 인수봉로79길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제3층 제302호 · 다세대주택 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 · 사용승인 2002.01.23 |
| 소유자 | 김경미 (2002.02.15 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 168,400,000원 / 35,317,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민후 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함 · 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 2002년 한빛은행 근저당 48,000,000원과 2003년 강남파이낸스 근저당 15,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2021.08.17 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정, 강북구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확정 인수 외에 미상 위험이 남는다
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박노숙 | 3층302호 | 2020.06.08 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김민후 | 제3층 제302호 전부 | 2020.06.08 / 2020.05.15 | 85,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 50,718,706원 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
임차·점유 기재는 3명입니다. 이 가운데 김민후는 보증금과 확정일자, 주민등록일자, 점유개시일, 배당요구가 모두 구체적으로 확인됩니다. 반면 박노숙은 주민등록일자가 2020.06.08로 기재돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. ‘기사항전’ 역시 전입일·보증금 등이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 3,531만원 낙찰이 약 8,500만원 취득으로 바뀐다
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 약 21% 수준인 35,317,000원입니다. 그러나 이 가격 전부가 김민후에게 배당되는 것이 아니라 집행비용 1,035,706원이 먼저 빠지고, 김민후 보증금에는 34,281,294원만 배당됩니다. 보증금 85,000,000원과의 차액인 50,718,706원이 매수인에게 넘어옵니다.
| 회차 | 매각가 | 김민후 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 35,317,000원 | 34,281,294원 | 50,718,706원 |
| 8회 유찰 시 | 28,253,600원 | 27,345,035원 | 57,654,965원 |
| 9회 유찰 시 | 22,602,880원 | 21,796,028원 | 63,203,972원 |
즉 한 번 더 유찰돼 최저가가 28,253,600원으로 내려가도 김민후 미배당 인수액은 57,654,965원으로 증가하고, 9회 유찰 시에는 매각가가 22,602,880원으로 내려가는 대신 인수액이 63,203,972원으로 늘어납니다. 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 사건입니다. 또한 박노숙 등 미상 점유자의 보증금이 별도로 확인될 경우 이 계산 밖의 추가 위험이 생길 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,706원 |
| 1. 임차인 김민후 보증금 | 85,000,000원 | 34,281,294원 |
| 2. 갑구 18번 경매개시결정 · 김민후 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 김민후 보증금에 34,281,294원이 배당되고 50,718,706원이 미배당돼 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감 구조가 달라질 수 있으며, 실제 배당액과 인수액도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인수중학교 북측 인근으로, 단독주택·다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 우이신설선 가오리역·4.19민주묘지역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브 지붕 4층 건물 내 3층 302호이며 도시가스 개별난방, 기본 전기·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)이며 교육환경 보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 제시외 건물. 베란다실에 새시조 판넬로 마감해 주거용으로 이용 중인 부합물이 있고 이번 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 최저가 35,317,000원만 보지 말고, 김민후 인수액을 포함한 약 85,000,000원 수준을 기본 원가로 봐야 합니다.
- 박노숙 보증금 확인. 전입일은 2020.06.08이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 별도 인수 위험을 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 점유 기재 확인. 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않아 실제 점유관계와 권리관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 김민후 동일인 관계 확인. 임차권자이면서 현재 경매 신청채권자로 기재된 동일인의 법률관계와 채권 성격을 확인해야 합니다.
- 국세·지방세. 당해세에 해당하면 배당 순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액·법정기일 확인이 중요합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 재매각 조건. 매수신청보증금 20% 조건을 반영해 입찰 자금을 준비해야 합니다.
- 제시외 건물. 베란다실 부합물이 매각에 포함되는 만큼 실제 현황과 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰 = 79% 할인”로 보면 안 된다
감정가 168,400,000원에서 최저가 35,317,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건은 대항력 있는 김민후의 85,000,000원 보증금이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서는 그중 34,281,294원만 배당되고 50,718,706원이 매수인에게 넘어옵니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 오히려 늘어납니다.
더 중요한 문제는 확인된 김민후 인수액으로 끝난다고 단정할 수 없다는 점입니다. 박노숙은 말소기준보다 앞선 주민등록일자가 있으면서 보증금·확정일자가 미상이고, 별도의 점유 기재도 남아 있습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 공매 교차 진행도 확인 대상입니다. 따라서 이 사건은 “3천만원대 저가 다세대”가 아니라 “확인분만 약 8,500만원 수준의 인수형 + 미상 점유 리스크”로 보는 것이 권리분석상 맞습니다. 가격 메리트 역시 최저가가 아니라 이 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
