창원지방법원 2025타경544. 경상남도 고성군 삼산면 미룡리 170의 공장·사무실 및 관련 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 763,791,960원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 어업회사법인거보산업주식회사이고 신청채권자는 수협은행이며 청구금액은 589,693,063원입니다.
권리관계의 핵심은 2021.08.20 수협은행 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항없음으로 정리되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차인 정영석 역시 2023.02.23 전입하여 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 보증금 50,000,000원이 있더라도 이 임차인의 대항력은 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 삼산면 미룡리 170 · 경상남도 고성군 삼산면 공룡로 2203 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장, 2층 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골조 판넬지붕 2층 · 판넬 마감 · 하드너 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 어업회사법인거보산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 763,791,960원 / 763,791,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 589,693,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 참고 | 공장용지 1,545㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) · 공시지가 57,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 등기 구조는 복합
현재 소유권은 2018.07.03 어업회사법인거보산업주식회사로 이전됐습니다. 말소기준은 2021.08.20 수협은행 근저당권이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.10.10 재산보전처분도 2026.06.25 말소됐습니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음이 명시되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정영석 | 1층사무실 및 공장일부분 | 2023.02.23 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정영석의 전입신고일 2023.02.23은 말소기준권리 2021.08.20보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 맞지만, 대항력이 없으므로 보증금 미배당분을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닌 실제 점유 임차인입니다.
③ 가격 판단 — 신건 100%, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 감정가 763,791,960원의 100%인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득액도 최저가와 같은 763,791,960원입니다. 이 사건에서는 주거형 동일평형 실거래처럼 직접 대조할 수 있는 가격 기준을 사용하지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 763,791,960원 | 753,754,040원 | 1,330,002,222원 | 0원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 611,033,568원 | 602,523,232원 | 1,481,233,030원 | 0원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 488,826,854원 | 481,538,585원 | 1,602,217,677원 | 0원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 763,791,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,037,920원 |
| 을구 9번 근저당권 · 수협은행 | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 수협은행 | 88,400,000원 | 88,400,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 수협은행 | 416,400,000원 | 367,354,040원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 177,634,990원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 669,850,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 82,520,357원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 수협은행 | 58,718,846원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 168,601,083원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 123,630,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 청구액은 2,083,756,262원, 배당액은 753,754,040원, 미배당액은 1,330,002,222원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 매각범위 — 이 사건의 실무 핵심
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구를 포함한 일괄매각입니다.
- 기계기구 일부 제외. 소재불명인 Screw Conveyor SC-02, SC-03 2점은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 일부 지분매각. 목록 3, 4는 지분매각입니다. 지분 범위와 현황 경계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 목록 2 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.
- LPG저장시설 제외. 인접지 167-1 지상의 채무자 소유 LPG저장시설은 매각에서 제외됩니다.
- 주소 표기 차이. 제시목록상 도로명주소는 ‘삼산면 공룡로 2203’이나 건축물대장에는 ‘고성읍 공룡로 2203’으로 표기되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 고성군 삼산면 미룡리 소재 삼산면사무소 동측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리·위치를 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 건물은 일반철골조 판넬지붕 2층으로, 1층 공장·2층 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)이며, 토지이용상황은 공업용, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 일부 소하천 및 소하천구역에 저촉되며 그 면적은 미미한 것으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 임대 현황. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사·매각물건명세서에는 정영석의 점유가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각제외 대상 현장 대조. Screw Conveyor SC-02·SC-03, 컨테이너 1동, 인접지 LPG저장시설이 실제 현장에서 어떻게 구분되는지 확인하세요.
- 목록 3·4 지분 범위 확인. 지분매각 대상 토지의 정확한 지분과 진입·사용관계를 등기부 및 지적도와 대조하세요.
- 임차인 점유범위 확인. 정영석이 점유하는 ‘1층사무실 및 공장일부분’의 실제 범위와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 을구 12 일부이전 확인. 기술보증기금 159,367,117원 일부대위변제 등기의 최신 상태와 배당관계를 확인하세요.
- 소하천 저촉 확인. 토지 일부 소하천·소하천구역 저촉이 실제 사용·증축·개발계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 공장·토지의 개별성, 설비 상태, 지분매각 및 제외물건을 반영한 현장 기준 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현물을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 다른 문제”
권리분석만 놓고 보면 결론은 비교적 선명합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 실제 임차인 1명도 말소기준권리 이후 전입이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난점은 권리보다 매각 대상의 구성에 있습니다. 공장·사무실과 토지를 일괄매각하면서 목록 3·4는 지분매각이고, 일부 기계기구·컨테이너·LPG저장시설은 제외됩니다. 현재 최저가 역시 감정가의 100%인 763,791,960원입니다. 따라서 이 사건은 권리는 소멸형으로 정리되지만, 가격과 현물 범위를 보수적으로 확인해야 하는 공장·토지 신건으로 보는 것이 맞습니다.
