서울북부지방법원 2025타경12005. 성북구 정릉동 동일스카이아파트 2층 204호입니다. 감정가 412,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 69,122,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건은 낙찰대금 이외에 별도로 떠안아야 하는 임차보증금이 핵심입니다.

임차인 유채연은 2021.05.18 전입·점유개시·확정일자를 갖추었으며, 이보다 뒤인 2021.07.05 국의 압류가 말소기준권리입니다. 유채연은 2023.06.08 임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액에 대한 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 등기된 날짜가 말소기준일 이후라고 해서 임차인의 선순위 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

과거 국민은행 근저당권 2건(각 채권최고액 120,000,000원)은 각각 2012.06.29 및 2018.03.23 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 실질적인 출발점은 2021.07.05 압류이며, 해당 압류 이후의 일반적인 압류·가압류는 낙찰자의 별도 채무 인수로 연결되지 않습니다. 다만 체납세금 중 당해세 등의 배당상 우선순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3.5억, 미배당 잔액 인수

확인된 임차 관련 명의자는 유채연·백수연 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로서 별도의 실제 임차인 수에 더하거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 백수연은 기재된 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 그 전입일만으로 선순위 대항력이 인정되지는 않습니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계는 추가 확인 대상입니다.

백수연은 2024.11.13 전입으로 말소기준일보다 늦습니다. 그러나 현재의 계약 형태, 보증금, 점유 경위와 유채연과의 관계가 확인되어야 명도 및 추가 분쟁 가능성을 구체적으로 평가할 수 있습니다. 감정평가 당시에도 폐문 및 거주자 부재로 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

동일스카이 동일 면적(82.69㎡)의 최근 실거래와 과거 거래 내역입니다. 전체 거래 평균은 320,000,000원이지만, 비교 기준은 최근 12개월 평균 및 가장 최근 거래가인 345,000,000원으로 잡는 것이 적절합니다. 최근 거래는 2026.02 단 1건이므로 표본이 많지 않다는 점도 고려해야 합니다.

최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +12.2%입니다. 그러나 이 상승 추세만으로 감정가 412,000,000원이나 임차보증금 350,000,000원의 적정성을 인정할 수는 없습니다. 현재 최저가가 최근 시세의 20.0%에 불과한 것은 사실이지만, 그 가격에는 인수해야 할 임차보증금이 빠져 있습니다.

배당 집행비용을 제외하고 단순화하면 이 물건의 경제적 부담은 사실상 유채연의 보증금 350,000,000원 부근에 고정됩니다. 낙찰가가 하락하면 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인 인수금이 증가합니다. 따라서 다음 회차의 최저가 하락도 일반적인 무인수 경매물건과 같은 할인 효과를 만들지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,122,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 및 임차인 우선배당 후 잔여가 없어 후순위 일반채권 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건과 관련된 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로

각 회차의 실질취득 부담은 낙찰가와 예상 인수금을 합한 금액입니다. 회차가 진행되어 최저가가 낮아져도 임차보증금 부족분이 함께 증가하므로 총부담은 350,000,000원 부근에 머뭅니다. 표의 소폭 차이는 회차별 집행비용 추정에 따른 것으로, 현재뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 최근 실거래가 345,000,000원보다 총부담이 높습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 정릉동 정릉초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대·연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입 가능. 남동측 직선거리 약 660m에 우이신설선 북한산보국문역이 있으며, 인근 시내버스정류장 이용이 가능합니다.
• 건물. 2010.12.08 사용승인된 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8m 내외 포장도로에 접하며 토지는 완경사의 사다리형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 지목 대, 공시지가 2,051,000원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 18세대 규모로 동일 면적 확인 거래가 3건에 그칩니다. 최근 12개월 거래도 1건으로, 개별 호실의 가격 추정과 낙찰 후 매각 가능성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문 및 거주자 부재로 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 임차권등기와 현재 점유자의 관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 인수. 을구 5번 유채연의 주택임차권등기는 보증금 전액 변제 전까지 잔액이 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
• 예상 인수금. 현재 최저가 기준 282,522,196원이며, 낙찰가를 낮게 잡는 것만으로 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다.
• 배당순위. 국세·지방세 압류 관련 당해세 및 배당 우선순위를 검증해야 합니다. 최종 배당액에 따라 임차보증금 인수액이 달라집니다.
• 백수연 점유관계. 전입일은 2024.11.13으로 말소기준일 이후입니다. 보증금·확정일자·임대차계약 및 현재 점유 여부, 유채연과의 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 비교. 최근 실거래 345,000,000원과 비교할 때 최저가 69,122,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 약 351,644,196원을 기준으로 삼아야 합니다.
• 추가 유찰 여부. 9회·10회 유찰 시에도 인수금이 늘어 총취득 부담은 3.5억원 수준입니다. 가격 하락 자체가 수익성을 개선한다고 가정하면 안 됩니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 현재 점유자, 인도 및 협의 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·체납세액·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 6,912만원 ≠ 취득가 6,912만원”

이 물건이 8회 유찰되었다는 사실보다 중요한 것은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원입니다. 최저가 69,122,000원에 낙찰받더라도 예상 인수액이 282,522,196원이고, 집행비용 추정치를 포함하면 실질취득 부담은 351,644,196원입니다.

반면 가장 최근 동일 면적 거래는 345,000,000원입니다. 현재 실질취득 부담이 최근 시세를 웃돌고, 추가 유찰 시에도 인수금 증가로 총부담이 크게 줄지 않습니다. 여기에 18세대 규모의 제한적인 거래 표본, 평균 8회 유찰 이력, 후행 전입자의 점유관계 및 세금 배당순위 확인 문제까지 겹쳐 있습니다.

낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없는 인수형 경매입니다. 실제 매수 판단의 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 잔액을 포함한 총취득 부담입니다. 최신 명세서와 배당관계를 통해 인수금에 실질적인 변동이 확인되지 않는 한, 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.