서울북부지방법원 2025타경12005. 성북구 정릉동 동일스카이아파트 2층 204호입니다. 이 사건은 낮아진 최저가만 보면 매우 큰 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 2021.05.18. 주민등록·점유개시·확정일자를 갖춘 유채연의 350,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준은 2021.07.05. 북대전세무서장 압류이고, 유채연의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 이후 2023.06.08. 주택임차권등기까지 마쳐, 매각대금에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 86,402,000원을 기준으로 한 배당에서는 집행비용 1,955,236원을 먼저 제외한 뒤 유채연에게 84,446,764원이 우선배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그 결과 남는 보증금 265,553,236원이 매수인 인수액입니다. 따라서 입찰가가 낮아졌다는 사실만으로 취득비용이 함께 내려가지 않습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 대항력 인수형이라, 시세 비교의 기준은 86,402,000원이 아니라 최저가와 인수를 합친 실질 부담이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 800-95 동일스카이아파트 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 82.69㎡ · 2010.12.08. 사용승인 · 지하1층 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 고진숙 (2021.05.18. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 86,402,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승부처
말소기준권리는 2021.07.05. 국(북대전세무서장) 압류입니다. 그 이후 대전광역시 압류, 서민금융진흥원 가압류 12,856,971원, 국민건강보험공단 압류, 주식회사국민행복기금 가압류 15,264,725원, 주택도시보증공사 가압류 20,000,000원, 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고된 임차인·점유자 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유채연 제2층 제204호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.18 2021.05.18 | 350,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 265,553,236원 |
| 백수연 204호 · 용도 미상 | 2024.11.13 2021.05.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 근거 없음 |
유채연은 배당요구와 우선변제권 행사가 확인되지만, 배당요구를 했다는 사실이 곧 보증금 전액 회수를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가에서는 배당 후에도 265,553,236원이 남습니다. 반면 백수연은 2024.11.13. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 계약관계와 점유관계 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일스카이 전용 82.69㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 320,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 3층 345,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 345,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 12.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 82.69㎡ | 3 | 345,000,000원 |
| 2022.12 | 82.69㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 82.69㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | 82.69㎡ | 3건 | 320,000,000원 |
표면 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 25.0%에 불과합니다. 하지만 이 비율에는 선순위 임차보증금 인수가 빠져 있습니다. 현재 배당 가정의 인수액 265,553,236원을 더하면 실질취득 부담은 351,955,236원으로, 최신 거래와 최근 12개월 평균 345,000,000원보다 오히려 높습니다. 따라서 이 물건에는 최저가를 근거로 한 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,236원 |
| 1. 임차인 유채연 보증금 | 350,000,000원 | 84,446,764원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,856,971원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 15,264,725원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 유채연 보증금 중 84,446,764원만 배당되고, 부족분 265,553,236원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 인수 잔액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 86,402,000원 | 265,553,236원 | 감정가 21% |
| 8회 유찰 시 | 69,121,600원 | 282,522,589원 | 감정가 17% |
| 9회 유찰 시 | 55,297,280원 | 296,098,071원 | 감정가 13% |
회차가 내려갈수록 매각가는 86,402,000원에서 69,121,600원, 55,297,280원으로 떨어지지만, 인수액은 반대로 265,553,236원에서 282,522,589원, 296,098,071원으로 증가합니다. 바로 이 점이 대항력 임차보증금 인수형의 핵심입니다. 최저가 할인율이 커져도 매수인의 총 부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정릉초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대·연립주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 남동측 직선거리 약 660m에 우이-신설선 북한산보국문역이 있으며 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2010.12.08. 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하1층 지상5층 아파트입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·엘리베이터·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 완경사, 아파트 건부지로 이용 중이며 북서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 2,051,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일스카이는 총 18세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래도 1건이어서 시세 표본이 두껍지 않습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유채연 보증금 잔액 재계산. 매각 직전 배당요구·배당순위와 당해세를 다시 대조해 실제 미배당 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 5번 주택임차권은 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액부분이 말소되지 않는다는 매각물건명세서 기재가 핵심입니다.
- 백수연 점유관계 확인. 2024.11.13. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 사용관계가 확인되지 않았습니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 동일 면적 거래는 345,000,000원 1건뿐이므로 층·상태·내부수리 여부를 현장 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수의 착시 경계. 7회 유찰과 86,402,000원이라는 숫자보다 최저가와 인수액을 합친 실질 부담을 먼저 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “86,402,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 최저가 86,402,000원만 보고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다. 유채연의 대항력 있는 임차보증금은 350,000,000원이고, 현재 배당 가정에서 매수인이 인수하는 금액은 265,553,236원입니다. 최저가와 합친 실질취득 부담은 351,955,236원으로 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 345,000,000원을 넘어섭니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하는 구조라 단순한 할인율 확대가 곧 투자 메리트로 이어지지 않습니다. 여기에 당해세 가능성, 보증금이 확인되지 않은 별도 점유자, 총 18세대의 낮은 거래 표본까지 고려하면 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상이며, 권리·환금성 위험까지 큰 고난도 물건입니다.
