부산지방법원 2025타경722. 해운대구 중동 ‘해운대 에스케이뷰’ 101동 9층 901호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박성종이고 단독소유입니다. 핵심 말소기준은 2018.07.25 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 국민은행 추가 근저당, 송응석 전세권, 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 송응석의 전입신고는 2022.09.15로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.10.20 접수되어 있습니다. 별도로 등기된 전세권은 전세금 200,000,000원이며, 역시 말소기준 이후 설정된 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 이 사건에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경722 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1787 해운대 에스케이뷰 101동 9층901호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로468번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9757㎡ · 지하2층 지상29층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 박성종 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 652,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 334,404,553원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 정리
말소기준권리는 2018.07.25 을구 6번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 378,000,000원이고, 2020.11.03 변경등기에는 채권최고액 330,000,000원이 기재되어 있습니다. 그 뒤 2020.11.12 국민은행 근저당 49,500,000원, 2022.09.15 송응석 전세권 200,000,000원, 2023.11.20 우리카드 가압류 7,587,291원이 순차적으로 설정됐습니다. 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 송응석은 대항력 없음
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송응석 | 2022.09.15 | 미상 | 2025.10.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
송응석의 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준일 2018.07.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 한편 등기부에는 같은 송응석 명의로 2022.09.15 전세권이 설정되어 있고 전세금은 200,000,000원입니다. 이 전세권은 주거용 건물 전부를 범위로 하며 존속기간은 2024.09.14까지로 기재되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 최신 거래와 최근 평균 모두 신건 아래
해운대SKVIEW 동일 면적 84.98㎡의 확인된 최근 거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 633,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 631,600,000원과 최신 거래 598,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 598,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 13 | 640,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 23 | 580,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 610,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 8 | 635,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 19 | 650,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 22 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 11 | 608,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 18 | 650,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 18 | 655,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 7 | 595,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 28 | 685,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 10건 | 631,600,000원 |
| 전체 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 633,000,000원 |
신건 최저가 652,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 전체 평균과 비교해도 103.0%로 시세 아래가 아닙니다. 특히 최신 거래는 598,000,000원이고 최근 구간과 이전 구간을 비교한 거래 추세도 -1.3%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 652,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,920,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 49,500,000원 | 49,500,000원 |
| 4. 을구 9번 전세권 · 송응석 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,587,291원 | 7,587,291원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,992,709원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 635,087,291원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 7,992,709원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산이며, 을구 6번 근저당은 2020.11.03 채권최고액 330,000,000원 변경등기가 있으므로 실제 배당 전에는 채권계산서와 변경등기를 함께 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 652,000,000원 | 635,087,291원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 521,600,000원 | 513,984,000원 | 121,103,291원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 417,280,000원 | 410,707,200원 | 224,380,091원 | 0원 |
가격이 내려가면 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 판단 포인트는 권리승계가 아니라 실거래 대비 매각가격입니다. 현재 652,000,000원보다 1회 유찰 시 521,600,000원, 2회 유찰 시 417,280,000원으로 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백중학교 남서측 인근이며, 해운대해수욕장 인근의 숙박시설·아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도2호선 중동역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 30미터, 남측 노폭 약 10미터 내외 도로에 접하고 단지 진출입로·주차장시설·가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 정비구역, 온천지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함되며 도로와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 대지 8,511.0㎡, 공시지가 2,742,000원/㎡, 부정형 토지이며 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상29층이며 평가대상은 9층 901호입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 해운대SKVIEW는 183세대, 2011.01.19 준공입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 652,000,000원은 최근12개월 평균 631,600,000원의 103.2%입니다. 신건이라는 이유로 현재 가격에 할인 효과가 있다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일면적 거래는 2026.06의 598,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 높으므로 응찰가 결정 때 최신 거래를 반드시 함께 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -1.3%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
- 송응석 점유. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 인도·명도 과정과 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 배당. 등기 전세금 200,000,000원과 점유자 보증금 미상은 구분해서 확인하고, 배당요구 접수와 배당표를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 을구 6번은 최초 378,000,000원에서 2020.11.03 채권최고액 330,000,000원 변경등기가 있으므로 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 신중”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.25 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·송응석 전세권·우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 송응석의 전입도 2022.09.15로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격에는 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저가 652,000,000원은 최근12개월 평균 631,600,000원의 103.2%, 전체 평균 633,000,000원의 103.0%입니다. 최신 거래는 598,000,000원이고 최근 추세도 -1.3%입니다. 즉 현재 회차에서는 권리상 위험보다 가격상 부담이 더 큰 물건입니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다.
