부산지방법원 2025타경734. 해운대구 좌동 마이우스골드오피스텔 7층 707호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현 소유자는 김태우이며 2015.08.07. 거래가액 71,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 기준이 되는 권리는 2017.02.06. 수영세무서 관련 압류이고, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 3명이고, 이 가운데 심성수·김성수의 보증금은 확인되지 않았습니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다. 또한 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경734 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1270-5 마이우스골드오피스텔 7층 707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 좌동순환로 72 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 15.5평형 · 주거용 오피스텔 · 11층 중 7층 · 동향 |
| 사용승인일 | 2003.11.28 |
| 소유자 | 김태우 (2015.08.07. 거래가액 71,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 65,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 변창우 / 1,135,041,095원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
현재 말소기준권리는 2017.02.06. 갑구 10번 압류입니다. 이후 2019.11.05. 해운대구 압류, 2020.07.28. 울산원예농업협동조합 가압류 42,504,419원, 2020.11.06. 마이우스골드오피스텔 관리운영위원회 가압류 2,645,610원, 2023.02.15. 부산광역시 압류와 2025.09.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심성수 | 미상 | 2021.03.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성수 | 미상 | 2019.12.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주) 금호사랑 정성득 | 707호 | 2019.11.04 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 임차인의 전입일은 2017.02.06. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 자료상 모두 대항력 없음으로 판정되며, 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 3명입니다. 다만 심성수와 김성수는 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않으므로 점유·계약관계 자체는 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 65,000,000원이며 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 65,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,570,000원 |
| 2. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 42,504,419원 | 42,504,419원 |
| 3. 가압류 · 마이우스골드오피스텔 관리운영위원회 | 2,645,610원 | 2,645,610원 |
| 4. 경매개시결정 · 변창우 | 1,135,041,095원 | 18,279,971원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,180,191,124원, 예상 배당액은 63,430,000원, 미배당은 1,116,761,124원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신도고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 10분 정도 소요되는 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 11층 중 7층, 동향의 주거용 오피스텔로 이용 중이며 사용승인일은 2003.11.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 및 약 6미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·방화지구·택지개발지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 4,212,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 3명의 현재 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 심성수·김성수의 보증금 및 계약 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 보완 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리운영위원회 가압류 2,645,610원이 있었던 만큼 실제 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 65,000,000원이라는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도의 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 적정가격은 별도”
이 사건의 가장 큰 장점은 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 배당 영향과 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 계약관계는 반드시 보완 확인해야 합니다. 무엇보다 실거래 자료가 없기 때문에 감정가와 같은 65,000,000원의 신건 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 세금·점유·가격 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
