부산지방법원 2025타경741. 부산 남구 문현동 오션파라곤아파트 105동 4층 403호입니다. 감정 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 단지는 662세대, 사용승인일은 2022.11.04입니다. 현재 소유자는 권동용이고, 2023.02.27 소유권이전과 같은 날 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.03.09 조금자 명의 전세권 50,000,000원이 설정됐고 2025.09.09 농협은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기 순서만 보면 전세권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사·매각물건명세서상 조금자의 전입일이 확인되지 않아, 전세권과 별개로 임차인 대항력을 단정할 수는 없습니다. 이 점이 이 사건 권리분석의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1255 오션파라곤아파트 105동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9579㎡ · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 권동용 (2023.02.27 소유권이전 · 거래가액 273,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 346,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 278,224,657원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 전세권은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2023.02.27 농협은행 근저당권 308,000,000원입니다. 이후 설정된 조금자의 전세권 50,000,000원과 2025.09.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 조사 2명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬남 | 미상 | 2023.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조금자 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
정찬남은 전입신고일 2023.03.03으로 말소기준일 2023.02.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 조금자는 2025.09.16 배당요구를 했고 등기부에는 전세금 50,000,000원의 전세권이 확인되지만, 임차인으로서의 전입일과 보증금은 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부는 미상입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 이상
오션파라곤아파트 동일 면적대 최근 12건의 실거래는 2026년 3월부터 8월 사이 305,000,000원~375,000,000원에 형성돼 있고, 최근 12개월 평균은 335,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 21 | 305,000,000원 |
| 2026.07 | 59.52㎡ | 2 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 5 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 23 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 23 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 31 | 357,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 12 | 327,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 15 | 345,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 21 | 345,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 59.52㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 335,500,000원 |
현재 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 335,500,000원의 103.1%입니다. 최신 거래 305,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 신건 현재 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 346,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,644,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 308,000,000원 | 308,000,000원 |
| 2. 전세권 · 조금자 | 50,000,000원 | 32,356,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권자 조금자에게 32,356,000원이 배당되고 17,644,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 해당 전세권은 말소기준권리보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 346,000,000원 | 340,356,000원 | 17,644,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,800,000원 | 272,124,800원 | 85,875,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 221,440,000원 | 217,539,840원 | 140,460,160원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 회차별 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이 계산은 조금자의 별도 임차인 대항력이 확인되지 않은 상태라는 점과 함께 읽어야 합니다. 배당표 숫자만으로 미상 임차관계까지 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 배정미래고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·아파트 공사현장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 28층 건물 내 4층 403호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 서하향 경사지대를 평탄하게 조성한 부정형 토지의 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 진출입로와 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·일반도로·중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적대 최근 거래 12건이 확인되지만 305,000,000원에서 375,000,000원까지 가격 편차가 있어 층·상태에 따른 개별 가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 조금자 전입일 원본 확인. 전세권은 후순위로 소멸하지만 별도 임차인 대항력은 전입일이 미상입니다. 주민등록 전입관계와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 정찬남 보증금·우선변제 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유관계와 명도 조건을 점검해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 335,500,000원의 103.1%이고 최신 거래 305,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 보기는 어렵습니다.
- 전세권 미배당과 임차보증금 구분. 전세권 50,000,000원 중 32,356,000원만 배당되는 계산이지만, 등기상 후순위 전세권은 소멸합니다. 반대로 별도 임차보증금이 존재하는지는 따로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 및 내부마감재는 조사하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원이어도, 지금 가격에 서두를 이유는 없다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.27 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 조금자의 전세권은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임차인 조사에서는 조금자의 전입일이 확인되지 않아 별도 임차인으로서의 대항력은 아직 미상입니다.
가격도 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가 346,000,000원은 최근 12개월 평균 335,500,000원의 103.1%이고, 최신 거래 305,000,000원보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리 확인을 마친 뒤에도 가격상 보수적으로 접근해야 하는 구간입니다. 이 사건의 핵심은 ‘후순위 전세권이 소멸한다’는 한 문장보다, 조금자의 실제 임차관계를 확인하고 최근 시세 이상인 신건 가격을 감수할 이유가 있는지 검증하는 것입니다.
