부산지방법원 2025타경749. 정관세정웰메이드시티 6층 617호 오피스텔입니다. 소유자는 이윤선이며 2019년 6월 7일 거래가액 105,020,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025년 9월 임의경매가 개시됐으며 경매로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 회차 매각가 80,000,000원을 기준으로 집행비용 1,840,000원과 신한은행 근저당 60,000,000원이 배당되고, 소유자에게 18,160,000원이 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자 차준영의 보증금이 확인되지 않았으므로, 권리 소멸 여부와 별개로 점유·명도 및 임대차 사실관계는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경749 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 777-2 정관세정웰메이드시티 6층617호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 정관읍 정관중앙로 30 |
| 용도 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 13층 건물 중 6층 617호 |
| 소유자 | 이윤선 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2019.06.07 · 거래가액 105,020,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 31,549,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.07 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 이윤선입니다. 2025.09.12 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2019.05.20 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 차준영 | 미상 | 2022.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 차준영의 전입신고일은 2022.03.23으로 말소기준인 2019.06.07 신한은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인이 이를 승계한다고 볼 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 보증금 액수는 확인되지 않아 배당관계와 명도 협의를 위해 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,160,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고 18,160,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 80,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,000,000원 | 60,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 10,121,600원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 신한은행 근저당 채권최고액 가운데 10,121,600원이 배당되지 않는 계산이지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정관로얄듀크2차아파트 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 매각물건명세서에도 오피스텔로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 6층 617호이며, 급배수·위생·화재탐지·경보·소화전·승강기·가스보일러 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m 내외, 동측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·일반경관지구·택지개발지구이며 공시지가는 3,713,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 확인. 차준영의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 판단. 신건 최저가는 80,000,000원입니다. 감정가만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 유찰 구조. 1회 유찰 시 64,000,000원, 2회 유찰 시 51,200,000원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 임차관계 확인은 필수
이 물건은 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정도 소멸해 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이고, 차준영 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼, 이 사건의 실무상 핵심은 점유자 임대차관계 확인입니다. 신건 80,000,000원이라는 가격 자체는 별도 시세 근거 없이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증을 마친 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
