부산지방법원 2025타경757. 해운대구 우동 한양수자인마린오피스텔 16층 1611호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 건물은 지하 6층·지상 22층 구조 중 16층에 위치합니다. 사용승인일은 2013.11.25.입니다. 권리관계에서 핵심은 2020.04.06. 설정된 주식회사신한은행 근저당권, 채권최고액 67,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 김준성의 전입일은 2024.10.17.입니다. 말소기준권리보다 약 4년 뒤이므로 대항력이 없고, 배당 여부와 무관하게 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦기 때문에 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경757 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 643-1 한양수자인마린오피스텔 16층 1611호 |
| 도로명 | 부산광역시 해운대구 해운대로570번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상22층 중 16층 1611호 · 사용승인일 2013.11.25. |
| 소유자 | 김주연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 49,982,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2020년 신한은행 근저당이 기준
현재 소유자는 김주연입니다. 2017.06.15. 강정연이 거래가 132,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2020.08.05. 증여를 원인으로 김주연에게 소유권이 이전됐습니다. 과거 2013.12.17. 신한은행 근저당 76,800,000원은 2017.06.19. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.04.06. 신한은행 근저당 67,200,000원입니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준성 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
김준성의 전입신고는 2024.10.17.로, 말소기준권리인 2020.04.06. 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이 임차관계 때문에 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 67,200,000원 | 67,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,600,000원 |
100,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,200,000원, 신한은행 근저당 67,200,000원이 배당되고 소유자 잔여는 30,600,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100,000,000원 | 67,200,000원 | 0원 | 30,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,000,000원 | 67,200,000원 | 0원 | 10,960,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 4,752,000원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 가격 64,000,000원에서는 신한은행 근저당이 4,752,000원 미배당되지만, 이는 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권 49,982,165원은 2회 유찰 시나리오에서도 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 해운대역 남서측 인근. 주변은 업무시설(오피스텔), 숙박시설, 고층 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 해운대역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측·남동측 약 12m 내외 포장도로, 북서측·북동측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 온천지구와 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대지 2,250.3㎡, 평지·가로장방형·중로각지이며 공시지가는 12,760,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김준성은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원문에서 배당 관련 내용을 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황상 점유자가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 100,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 동일 건물·인근 오피스텔 거래가를 반드시 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 80,000,000원, 2회 유찰 64,000,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.04.06. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 점유자 김준성의 전입은 2024.10.17.이므로 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 오피스텔의 신건 최저가 100,000,000원이 실제 시장에서 어느 수준인지 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 100,000,000원이 싸다고 볼 수는 없습니다.
