부산지방법원 2025타경765. 부산 해운대구 좌동 까르띠움 3층 313호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자 김정자는 2021.01.19 매매를 원인으로 2021.01.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 84,000,000원입니다. 현재 등기상 근저당권은 없으며, 이 경매의 말소기준은 2024.08.20 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류 5,660,168원입니다.
권리관계의 핵심은 임차인 정민수입니다. 전입신고는 2025.03.11, 확정일자는 2025.03.12, 배당요구는 2025.10.16에 이뤄졌습니다. 전입일 자체가 말소기준권리인 2024.08.20보다 뒤이므로 대항력은 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금 액수 자체는 확인되지 않아 배당표에서 임차인 배당 규모까지 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경765 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1459-5 까르띠움 3층 313호 · 도로명 부산광역시 해운대구 해운대로 785 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 지하1층 지상15층 건물 내 3층 313호 |
| 사용승인일 | 2004.03.20 |
| 소유자 | 김정자 (2021.01.20 소유권이전 · 2021.01.19 매매 · 거래가액 84,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 6,856,675원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
과거 부산은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.08.20 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 2025.03.11 전입한 정민수는 말소기준보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리됩니다. 2025.10.02 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정민수 | 미상 / 주거 | 2025.03.11 | 2025.03.12 | 미상 | 2025.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 정민수는 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금이 미상이므로 우선변제의 실제 금액은 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실과 매수인 승계 여부는 별개이며, 이 사건에서는 전입이 말소기준보다 늦어 낙찰자 인수로 이어지지 않습니다.
③ 회차별 구조 — 인수액은 계속 0원
현재 회차는 감정가 100%인 92,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 73,600,000원, 2회 유찰 시에는 58,880,000원으로 계산되어 있습니다. 세 시나리오 모두 제공된 배당 계산상 채권자 총 청구액 5,660,168원은 전액 배당되고 미배당 0원·매수인 인수 0원으로 나타납니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 5,660,168원 | 0원 | 84,283,832원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 5,660,168원 | 0원 | 66,215,032원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 5,660,168원 | 0원 | 51,759,992원 | 0원 |
다만 이 회차표는 가격이 싸다는 의미가 아닙니다. 현재 자료만으로 최근 실거래 시세와의 직접 비교가 가능하지 않으므로, 92,000,000원 또는 유찰 후 가격에 별도의 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 장점은 시세 할인보다 권리상 인수액이 0원이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,056,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,660,168원 | 5,660,168원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,283,832원 |
갑구 8번 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역 남서측 인근으로, 주위는 업무시설·판매시설·근린생활시설·아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 장산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕, 지하1층·지상15층 건물이며 위생·급배수·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40미터, 남서측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 120m, 최고높이는 160m입니다.
- 토지. 공시지가는 8,338,000원/㎡, 토지면적은 2,527.9㎡이며 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 정민수의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당 규모와 점유 협의를 위해 보증금 관련 내용을 확인해야 합니다.
- 점유·내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재가 확인되지 않았습니다.
- 배당액 대조. 갑구 8번 채권액은 미상이라 현재 배당 계산에서 0원으로 처리되어 있고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가 92,000,000원 자체만으로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 말고 별도의 시세 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
- 회차별 인수 확인. 제공된 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서는 모두 매수인 인수가 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원문을 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 보증금 확인과 가격 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.20 케이비국민카드 가압류가 말소기준이고, 임차인 정민수의 전입은 2025.03.11로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이라는 결론은 분명합니다. 다만 보증금이 미상이어서 실제 배당과 점유관계는 끝까지 확인해야 합니다.
가격에서는 다른 태도가 필요합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 92,000,000원이고 신건이지만, 이 자료만으로 최근 시장가격과 직접 비교할 수는 없습니다. 1회 유찰 73,600,000원, 2회 유찰 58,880,000원의 시나리오가 있더라도 그 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 안전한 편이지만, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔. 이 물건의 핵심은 보증금 확인과 현장 확인, 그리고 실제 시세에 맞춘 응찰가 설정입니다.
