부산지방법원 2025타경774. 해운대구 좌동 대림아파트 207동 1층 104호입니다. 현재 등기상 소유자는 김성원 씨이며, 2024.07.19 남해군수산업협동조합이 채권최고액 720,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 김굉보 근저당, 신한카드·케이비국민카드·메리츠캐피탈·농협은행 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 김희자 씨의 전입일이 2024.07.23으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리 2024.07.19보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 선순위 대항력으로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경774 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 좌동 1286 대림아파트 제207동 제1층 제104호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 대천로103번길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 20층건 중 1층 |
| 소유자 | 김성원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 721,000,000원 / 721,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 617,694,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현존 권리의 핵심은 2024.07.19 설정된 남해군수산업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 계열 근저당과 류호정 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 김굉보 근저당 78,000,000원과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 기준권리 다음 날
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희자 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김희자 씨의 전입일은 말소기준권리인 남해군수산업협동조합 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 104.4%, 추세는 -16.1%
동일 면적 비교자료의 최근 거래 5건은 아래와 같습니다. 전체 평균은 717,200,000원이지만, 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 690,750,000원, 최신 거래는 2024.09의 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 134.12㎡ | 3 | 680,000,000원 |
| 2024.09 | 134.12㎡ | 20 | 670,000,000원 |
| 2024.01 | 134.12㎡ | 13 | 703,000,000원 |
| 2024.01 | 134.12㎡ | 5 | 710,000,000원 |
| 2023.08 | 134.12㎡ | 13 | 823,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.115㎡ | 4건 | 690,750,000원 |
신건 최저가 721,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.4%입니다. 최신 거래 680,000,000원보다도 높은 가격대에 놓여 있습니다. 특히 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.1% 낮은 추세라, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 717,200,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 신건 가격을 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 721,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,610,000원 |
| 1. 남해군수산업협동조합 근저당 | 720,000,000원 | 711,390,000원 |
| 2. 김굉보 근저당 | 78,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한카드 가압류 | 49,356,561원 | 0원 |
| 4. 케이비국민카드 가압류 | 37,488,079원 | 0원 |
| 5. 메리츠캐피탈 가압류 | 43,290,951원 | 0원 |
| 6. 농협은행 가압류 | 413,880,037원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,342,015,628원, 예상 배당액은 711,390,000원, 미배당은 630,625,628원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 721,000,000원 | 711,390,000원 | 630,625,628원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 576,800,000원 | 568,632,000원 | 773,383,628원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 461,440,000원 | 454,425,600원 | 887,590,028원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 617,694,769원이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 1회 유찰 시 예상 배당 568,632,000원으로 청구액을 밑돌고 2회 유찰 시에는 454,425,600원으로 더 줄어듭니다. 회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 좌동초등학교 서측 인근으로 대규모 아파트단지와 근린상가가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 20층건이며 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,365,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 대림2 단지는 682세대, 1997.03.27 준공이며 비교 면적은 134.115㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 717,200,000원보다 최근 12개월 평균 690,750,000원과 최신 거래 680,000,000원을 우선해 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -16.1% 낮습니다. 신건 감정가를 그대로 시장가치로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 임차인 확인. 김희자 씨는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 변동될 수 있습니다.
- 1층 개별성. 비교 거래에는 여러 층이 섞여 있으므로 1층인 본건과 개별 거래의 층 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.19 남해군수산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김희자 씨도 2024.07.23 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 신건 최저가 721,000,000원은 최근 12개월 평균 690,750,000원의 104.4%이고 최신 거래 680,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 거래 추세가 -16.1%라는 점까지 감안하면, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 평가하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 입찰가격입니다.
