부산지방법원 2025타경4923. 부산 기장군 정관읍 ‘정관신도시현진에버빌’ 107동 10층 1001호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중이고, 대상 면적은 166.186㎡입니다. 현 소유자는 박민태·손소희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2020년 6월 20일 매매를 원인으로 거래가액 435,000,000원에 취득한 내역이 확인됩니다.
현재 권리분석의 출발점은 2024년 4월 5일 설정된 당감신용협동조합 근저당권 618,000,000원입니다. 이후 박민태 지분에 설정된 삼성카드 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4923 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 755 정관신도시현진에버빌 107동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 대상 면적 166.186㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 박민태 2분의 1 · 손소희 2분의 1 |
| 취득 내역 | 2020.06.20 매매 · 거래가액 435,000,000원 · 2020.09.21 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 636,000,000원 / 636,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 520,988,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 말소기준은 2024년 4월 5일 당감신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 618,000,000원이고 채무자는 박민태입니다. 이후 2025년 1월 13일 박민태 지분에 삼성카드 주식회사 가압류 19,342,358원이 설정됐고, 2025년 2월 10일 당감신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 두 권리는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 13.3% 높다
정관현진에버빌 동일 면적 166.19㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 604,416,666원이지만, 2021년의 680,000,000원·725,000,000원·660,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 561,250,000원, 최신 거래 560,000,000원, 그리고 최근 거래군이 과거 거래군보다 10.3% 낮다는 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 166.19㎡ | 13 | 560,000,000원 |
| 2025.05 | 166.19㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2024.12 | 166.19㎡ | 4 | 515,000,000원 |
| 2024.07 | 166.19㎡ | 11 | 620,000,000원 |
| 2024.06 | 166.19㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.06 | 166.19㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.02 | 166.19㎡ | 8 | 590,000,000원 |
| 2024.02 | 166.19㎡ | 11 | 603,000,000원 |
| 2023.08 | 166.19㎡ | 12 | 570,000,000원 |
| 2021.11 | 166.19㎡ | 8 | 680,000,000원 |
| 2021.10 | 166.19㎡ | 10 | 725,000,000원 |
| 2021.10 | 166.19㎡ | 5 | 660,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 166.19㎡ | 4건 | 561,250,000원 |
신건 최저가 636,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.3%입니다. 최신 거래 560,000,000원보다도 높은 가격입니다. 전체 12건 평균 604,416,666원과 비교해도 최저가는 105.2%입니다. 어느 기준을 사용하더라도 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 636,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,760,000원 |
| 1. 근저당 · 당감신용협동조합 | 618,000,000원 | 618,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,342,358원 | 9,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 637,342,358원 중 627,240,000원이 배당되고, 미배당은 10,102,358원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 636,000,000원 | 627,240,000원 | 10,102,358원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 508,800,000원 | 501,312,000원 | 136,030,358원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 407,040,000원 | 400,569,600원 | 236,772,758원 | 0원 |
유찰돼 매각가격이 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 636,000,000원보다 1회 유찰 시 508,800,000원, 2회 유찰 시 407,040,000원으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정원초등학교 북동측 인근. 주위는 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지. 정관현진에버빌은 690세대이며 사용승인일은 2009.01.23입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1001호이며 급배수·위생·승강기·소화전·화재경보·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측·북측·북동측으로 약 20~25m 도로, 남측으로 약 10m 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,076,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 최우선 점검. 신건 636,000,000원은 최근 12개월 평균 561,250,000원의 113.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.3% 낮습니다. 전체 평균 604,416,666원보다 최신 거래 560,000,000원과 최근 평균을 우선해서 보세요.
- 임차관계 현장 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 공동소유 점유 확인. 박민태·손소희가 각 2분의 1 공유자로 등기돼 있으므로 실제 점유자와 인도 절차를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 삼성카드의 미배당이 발생하더라도 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 2024년 4월 5일 당감신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 반대입니다. 신건 최저가 636,000,000원은 최근 12개월 평균 561,250,000원의 113.3%, 최신 거래 560,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래군이 과거보다 10.3% 낮아진 하락 흐름까지 감안하면, 현재 회차를 ‘싸게 살 기회’로 평가하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 입찰가입니다.
