창원지방법원 2025타경702. 거제시 사등면 지석리 ‘덕진봄’ 102동 11층 1104호, 전용 59.8615㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박성욱이며 2023.12.04 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024.01.09 소유권을 이전받았습니다. 핵심 말소기준권리는 2016.04.08 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 133,200,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 보면 임차인 이주용의 전입일 2024.12.20은 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다.
따라서 현 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 선순위 권리는 0원입니다. 다만 이 사건은 권리보다 가격과 배당 확인이 더 중요합니다. 신건 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 동일면적 거래 평균 66,408,333원보다 높고, 최신 거래인 2026.08의 72,000,000원보다는 낮습니다. 즉 최신 한 건보다는 낮지만 최근 거래 평균 기준으로는 할인 매수 구간이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경702 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 사등면 지석리 1224-1 덕진봄아파트 102동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8615㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 박성욱 · 2024.01.09 소유권이전(2023.12.04 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 111,657,234원 |
| 말소기준 | 2016.04.08 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 133,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 매수인 인수 0원
등기상 과거 우리은행 근저당은 2016.04.08 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2024.01.09 박성욱에게 상속으로 소유권이 이전됐고, 임차인 이주용은 2024.12.20 전입했습니다. 전입이 말소기준일보다 늦으므로 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 경매개시결정은 2026.01.13 등기됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주용 | 2024.12.20 | 미상 | 미상 | 2026.03.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
덕진봄은 336세대, 2011.01.25 준공 단지이며 이 물건과 면적이 맞는 전용 59.86㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 66,408,333원, 최저는 60,000,000원, 최고는 79,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 14층 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.86㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 5 | 62,500,000원 |
| 2026.07 | 59.86㎡ | 13 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.86㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2026.04 | 59.86㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 59.86㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 12 | 68,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 6 | 66,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 12 | 65,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.86㎡ | 12건 | 66,408,333원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.4%입니다. 특히 이 물건과 같은 11층에서도 2026.01에 60,000,000원 거래가 확인됩니다. 반면 최신 거래인 2026.08 14층 72,000,000원보다는 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 특정 최신 거래 한 건만 보면 가격이 낮아 보일 수 있으나, 최근 12개월 전체 거래를 기준으로는 현재 신건 가격에 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 133,200,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 70,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 68,340,000원이 말소기준 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 64,860,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세 및 임차인의 소액임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층 1104호입니다.
- 입지. 사등축구장 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 덕진봄은 336세대이며 준공일은 2011.01.25입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 사다리형 아파트용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 255,900원/㎡입니다.
- 건물 상태 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 조사가 불가능해 공부·외부관찰·인근 유사물건의 통상 상태를 종합해 감정했습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 70,000,000원은 최근 12개월 평균 66,408,333원의 105.4%입니다. 최신 거래 72,000,000원 한 건보다 낮다는 이유만으로 할인물건으로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차인 보완. 이주용의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일은 2026.03.25로 확인되므로 보증금 규모와 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 해당 항목이 확인되면 근저당권 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문·부재로 내부 조사를 하지 못했습니다. 실제 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 회차 시나리오. 현재 70,000,000원, 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원으로 제시돼 있습니다. 단지 평균 유찰은 3.2회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2016.04.08 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2024.12.20로 후순위여서 대항력에 따른 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 측면의 추가 확인은 남습니다. 가격은 더욱 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 실질취득액 70,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 66,408,333원의 105.4%입니다. 최신 72,000,000원 거래보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 신건 가격이므로 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 단지 평균 유찰 3.2회와 내부 미확인까지 감안하면, 이 물건은 권리 인수는 제한적이지만 가격과 확인사항 때문에 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
