창원지방법원 2025타경21099. 거제시 둔덕면 거림리 226의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 윤윤석이고, 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2010.12.06. 거제수산업협동조합의 100,000,000원 가압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주택 경매처럼 권리만 깨끗하다고 끝나는 사건이 아닙니다. 토지 813㎡의 지목은 전이지만 현황은 주거용 건부지로 이용 중이고, 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 더구나 향후 농지 원상회복이 필요하다는 회신까지 제출되어 있어, 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21099 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 둔덕면 거림리 226 · 경상남도 거제시 둔덕면 청마로 223-2 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호2)-가 단독주택 · 기호2)-나 창고 |
| 토지 | 813㎡ · 지목 전 · 현황 주거용 건부지 |
| 소유자 | 윤윤석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 209,988,200원 / 107,514,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 47,345,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 목록1 지상 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 뒤 권리는 매각으로 소멸
을구의 2002년 둔덕농업협동조합 근저당권 130,000,000원과 2009년 신현농업협동조합 근저당권 754,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 갑구의 2006년 신용보증기금 가압류 170,000,000원도 2006년 말소됐고, 2011년 거제시 압류와 2012년 국민건강보험공단 압류 역시 이미 말소된 상태입니다.
현재 권리분석의 기준은 2010.12.06. 접수된 거제수산업협동조합 가압류 100,000,000원입니다. 이후 서울보증보험 주식회사 가압류 200,000,000원과 127,381,980원, 2025년 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 토지·이용상태 — 가격보다 먼저 확인할 조건
- 농지취득자격증명. 지목이 ‘전’인 목록2에 대해 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복. 목록2는 현황상 주거용 건부지로 이용 중이나 향후 농지 원상회복이 필요하다는 회신서가 제출됐습니다.
- 진입. 목록1은 지적도상 맹지이나 인접토지 거림리 224에 개설된 진입로를 통해 출입 가능합니다.
- 제시외 건물. 목록1 지상 제시외 건물은 일괄매각에 포함됩니다.
- 건물 이용. 기호2)-가는 단독주택, 기호2)-나는 창고로 이용 중입니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,196원 |
| 갑구 4번 가압류 · 거제수산업협동조합 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 200,000,000원 | 5,208,804원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 127,381,980원 | 0원 |
| 갑구 11번 · 거제수산업협동조합 | - | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 총액은 427,381,980원이고 현재 회차의 채권자 예상배당은 105,208,804원, 미배당은 322,173,176원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 싸지는 대신 채권 미회수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 107,514,000원 | 105,208,804원 | 322,173,176원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 86,011,200원 | 84,062,998원 | 343,318,982원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 68,808,960원 | 67,170,399원 | 360,211,581원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액은 47,345,609원이지만 해당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 이후 유찰 시에도 동일하게 0원입니다. 다만 채권자 미배당이 커진다고 해서 그 금액을 매수인이 승계하는 것은 아니며, 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거림교회 북측 인근으로 농가주택·농경지·임야가 주를 이루고 종교시설·문화시설이 일부 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택은 조적조 슬래브지붕 단층, 창고는 블럭조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 단독주택에는 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지형상. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연환경보전지역·자연취락지구·수산자원보호구역 등이 중첩됩니다.
- 공시지가. 110,300원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 입찰 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 농지 원상회복. 현황 주거용 건부지인 토지를 향후 농지로 원상회복해야 할 가능성과 비용을 확인해야 합니다.
- 진입로. 지적도상 맹지이므로 거림리 224의 진입로 이용관계와 실제 통행 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 현황과 사용상태를 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 조사된 임차인은 없습니다. 현장 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 사실조회 회신을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농지 조건이 더 중요하다
등기상으로는 비교적 명확합니다. 2010.12.06. 거제수산업협동조합 가압류가 기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리분석이 끝나는 순간부터 물건분석이 시작됩니다.
3회 유찰돼 최저가가 107,514,000원까지 낮아졌지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인할 수 없습니다. 반면 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환, 농지 원상회복 필요 회신, 지적도상 맹지라는 조건은 명확합니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗해서 쉬운 경매”라기보다 농지 취득과 이용상태를 해결할 수 있는지부터 확인해야 하는 조건부 물건으로 보는 것이 맞습니다.
