서울북부지방법원 2025타경12100. 도봉구 창동 북한산팰리스 2층 202호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 281,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 179,840,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 말소기준은 2022.03.16 설정된 김귀선의 근저당권 100,000,000원이며, 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 인수 여부입니다. 임차인 이한들은 2021.04.09 확정일자를 받고 2021.05.03 전입했으므로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 매각가에서 배당받지 못하는 63,477,760원을 매수인이 인수해, 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어나는 보증금 240,000,000원 수준의 실질취득 고정 구조가 됩니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.04.01 확약서를 제출해 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이한들 관련 명목상 인수액 63,477,760원은 분석상 실질 0원*으로 처리합니다. 확약은 이한들 관련 보증금에만 적용되며, 별도 점유자인 조현빈의 계약관계와 명도 문제까지 해결하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수를 제거

말소기준보다 앞선 핵심 권리는 임차인 이한들의 대항력입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.04.09, 점유개시는 2021.04.29, 주민등록일자는 2021.05.03입니다. 2022.03.16 근저당권보다 앞서므로 원래라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 이후 임차권등기도 2023.06.09 완료됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 이 표의 실제 임차인 수에 포함되지 않습니다. 등기와 현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 이한들·조현빈 2명입니다. 이한들은 확정일자와 배당요구를 갖춘 선순위 대항력 임차인이며, 조현빈은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 거래의 70.5%

북한산팰리스(601-97)는 총 14세대이며, 비교 면적이 일치하는 최근 실거래는 2건입니다. 2025.06에는 43.36㎡ 4층이 258,000,000원, 2026.03에는 42.68㎡ 4층이 252,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 255,000,000원입니다.

확약을 반영한 실질취득 179,840,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 70.5%이며, 최신 거래 252,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건에서는 최저가만 낮아 보이는 것이 아니라, 확약으로 주된 보증금 인수가 실제로 제거되기 때문에 시세 대비 가격 차이가 실질취득 기준으로 유지됩니다.

다만 시세 판단의 표본은 최근 2건뿐이고 총 14세대의 소규모 건물입니다. 2025.06 거래 258,000,000원에서 2026.03 거래 252,000,000원으로 거래금액이 낮아졌으며, 단지 경매 통계에서도 평균 유찰 횟수는 5회, 낙찰률은 0%입니다. 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 내부 상태와 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 179,840,000원 가정)

배당 계산상 이한들의 보증금 부족분은 63,477,760원입니다. 다만 2026.04.01 확약서의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기를 반영하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액만 늘어난다

대항력 인수형의 일반 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어 총투입액이 보증금 수준에 고정됩니다. 본건도 확약이 없다면 같은 구조지만, 확약서가 유효하게 적용되면 각 회차의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다. 따라서 입찰 판단의 전제는 확약서 원문과 말소 동의 범위를 직접 확인하는 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창림초등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·연립주택·소규모 점포가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 남서측과 남동측으로 덕릉로59길 포장도로에 접합니다.
• 용도·규제. 도시지역·준공업지역이며 소로3류에 접합니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 총 14세대의 소규모 건물이며 최근 비교 거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5회·낙찰률 0%로, 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.01 제출된 확약서에 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 명확히 기재됐는지 확인하세요.
• 확약 주체·적용 대상 확인. 확약이 이한들의 보증금 240,000,000원과 임차권등기 전체에 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 조현빈 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·계약·사용관계가 미상입니다. 현장 점유와 명도 상대방을 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 도봉구·관악구·국 명의 압류 중 당해세가 있으면 선순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 내부 수리 상태와 설비 작동 여부를 현장에서 확인하세요.
• 소규모 환금성 점검. 총 14세대, 최근 거래 2건, 경매 평균 유찰 5회라는 특성을 반영해 매도 기간과 목표 매각가를 보수적으로 설정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 문건과 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 유효할 때만 179,840,000원짜리 물건”

확약을 제외하고 보면 이 물건은 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 전형적인 인수형입니다. 현재 매각가에서는 63,477,760원이 미배당되고, 추가 유찰 시에는 명목상 인수액이 98,942,208원, 127,313,766원으로 늘어납니다. 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준에 고정되므로 단순히 감정가 64%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없는 구조입니다.

하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 그대로 집행되면 결론은 달라집니다. 이한들 관련 잔존 보증금 반환청구가 포기되고 임차권등기도 말소되므로, 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 179,840,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 255,000,000원의 70.5%로 가격 여지가 분명합니다.

다만 5회 유찰, 단지 경매 낙찰률 0%, 총 14세대의 소규모 환금성, 미상 점유자 조현빈, 세금 압류가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 확약서 원문이 명확하고 점유·세금 확인까지 끝났을 때 가격 메리트가 살아나는 조건부 물건입니다.

* 확약 반영 전 명목상 인수액은 현재 매각가 기준 63,477,760원입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.