서울북부지방법원 2025타경12119. 서울 성북구 석관동 257-15의 토지와 단독주택을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 대지 102.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며, 건물은 1965년 12월 30일 사용승인된 주택과 창고 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 매각에는 감정평가서에 기재된 약 10㎡ 규모의 제시외 창고 등도 포함됩니다.
현재 최저매각가는 1회 유찰 후 감정가의 80%인 545,605,000원입니다. 배당표는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하지만, 권리관계가 단순하다고 단정하기에는 확인할 대목이 있습니다. 특히 을구 1번 근저당권은 배당표에서 65,000,000원을 선순위 배당하는 것으로 반영된 반면, 등기 요약에는 2010년 6월 29일 말소 기재가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 석관동 257-15 · 서울특별시 성북구 돌곶이로21나길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 등으로 이용 중인 것으로 추정 |
| 토지 | 102.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 1965.12.30 사용승인 · 연와조 시멘트와즙 주택 1동 및 시멘트블록조 평옥개 부속건물 1동 |
| 제시외 건물 | 약 10㎡ · 창고 등 · 일괄매각 포함 |
| 공유자 | 김명숙·김명희·김형구 각 36분의 9, 김영애 36분의 3, 김무현·김수주·김수현 각 36분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 682,006,000원 / 545,605,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 344,748,557원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 전제보다 먼저 볼 ‘등기 정합성’
배당 시뮬레이션은 1999년 4월 16일 설정된 주식회사한국주택은행의 채권최고액 65,000,000원 근저당을 가장 먼저 배당하고, 2010년 5월 24일 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 836,000,000원 근저당에 잔액을 배당하는 구조입니다. 이 전제에서는 두 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다.
갑구에는 2010년 5월 24일 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 정리 여부와 매각물건명세서상 인수 조건 역시 원본 확인 대상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 682,006,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 545,605,000원입니다. 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 기준 실질취득액도 545,605,000원입니다. 다만 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 면적의 표준화된 가격만으로 판단하기 어려운 토지 결합형 노후 단독주택입니다.
가격의 핵심은 단순 유찰률보다 토지 102.0㎡의 위치·도로 조건, 제3종일반주거지역의 활용성, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역 지정, 1965년 건물의 실제 상태와 철거·수선 필요성, 약 10㎡ 제시외 창고의 현황입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 545,605,000원 | 537,748,950원 | 363,251,050원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 436,484,000원 | 429,719,160원 | 471,280,840원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 349,187,200원 | 343,498,579원 | 557,501,421원 |
③ 예상배당표 (매각가 545,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,856,050원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국주택은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 836,000,000원 | 472,748,950원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 901,000,000원 중 537,748,950원이 배당되고, 미배당액은 363,251,050원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·최우선변제와 현장 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다. 65,000,000원 근저당은 등기 말소 기재와의 정합성을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 6호선 돌곶이역 남측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 돌곶이역이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 토지 102.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 도로 접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 3,084,000원/㎡입니다.
- 용도·정비. 제3종일반주거지역이면서 소규모주택정비 관리지역 및 소규모주택정비사업의 사업시행구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 허가대상을 지목 도로로 한정하고 있으며, 본건의 지목은 대로 기재되어 있습니다. 실제 적용 여부는 입찰 전 관할기관 확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 1965년 사용승인된 주택으로 기본 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 추정됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역 접근성과 제3종일반주거지역·정비사업 구역이라는 토지 측 요인은 있으나, 노후 단독주택은 건물 상태·도로·정비사업 단계에 따라 매수층과 가격 편차가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지·건물 등기 원본 대조. 1999년 65,000,000원 근저당의 말소 범위와 배당표 반영이 일치하는지 토지 및 건물 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 임대차·제한물권 설정 등을 금지한 등기의 매각 후 처리와 인수 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 점유·전입 조사. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력 위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 제시외 창고 범위. 약 10㎡의 창고 등이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 위치·구조·경계와 사용 상태를 감정평가서 도면 및 현장에서 확인하세요.
- 노후도 점검. 1965년 건물의 균열·누수·설비·지붕·철거 또는 수선 비용을 직접 조사하고 응찰가에 반영하세요.
- 정비사업 확인. 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역의 현재 단계, 권리산정 기준, 분담금과 향후 일정은 관할기관과 사업 관련 자료로 확인하세요.
- 공유·상속 관계. 7인의 상속 공유자 구조입니다. 매각 대상이 토지와 건물 전부인지, 지분 누락이나 별도 매각 대상이 없는지 매각목록을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
현재 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 최저가 기준 실질취득액은 545,605,000원입니다. 그러나 1999년 근저당의 말소 기재와 배당 전제가 맞지 않고, 임대관계가 미상이며, 갑구 금지사항등기도 남아 있어 권리 원본 확인을 생략할 수 없는 사건입니다.
가격 역시 1회 유찰이라는 이유만으로 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 1965년 단독주택, 토지 102.0㎡, 제시외 창고, 제3종일반주거지역과 소규모주택정비 사업시행구역이라는 요소를 함께 평가해야 합니다. 인수액은 낮게 보이지만 확인 난도는 낮지 않고, 가격 메리트는 현장가치 검증 이후에만 판단할 수 있는 물건입니다.
