서울북부지방법원 2025타경12164. 서울 중랑구 면목동 미소빌리지 5층 502호, 전용 43.23㎡ 다세대주택입니다. 소유자 강동진은 2021년 10월 거래가 260,000,000원에 취득했고, 같은 해 전입한 임차인 유지수의 보증금도 260,000,000원입니다. 해당 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입했고 확정일자와 임차권등기를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.

사건의 핵심은 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건입니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 단순히 보증금 액수만 보고 매수인에게 전액 인수된다고 단정해서는 안 됩니다. 반대로, 특별매각조건이 실제 권리자에게 유효하게 적용되고 임차권등기가 말소되는지 확인하지 않은 채 인수위험이 무조건 해소됐다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차인과 특별매각조건

등기상 말소기준으로 지정된 권리는 2022.03.14 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 유지수의 전입일은 2021.09.30으로 그보다 앞섭니다. 확정일자는 2021.09.08이며, 임차권등기는 2023.10.24 접수되었습니다.

2022년 우리카드의 강제경매개시결정과 2015년 면곡신용협동조합 근저당은 이미 말소된 이력입니다. 현재 등기된 압류·가압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 말소기준권리인 공단 압류와 세금 관련 배당 순위는 실제 배당표 및 원본 서류로 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차보증금은 260,000,000원이며, 배당요구일은 2023.10.24입니다. 주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자로 기재되어 있지만 별도 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 유지수 1명이고, 보증금도 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 8회 유찰에도 현재 가격은 과거 실거래의 127.7%

미소빌리지(65-13)는 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021년 10월, 전용 43.23㎡·5층의 260,000,000원 거래입니다. 현재 최저가 332,000,000원은 이 거래가격보다 높습니다.

최저가와 확인된 실거래 사이에는 72,000,000원의 차이가 있습니다. 최저가는 과거 거래가격의 127.7%입니다. 다만 이 실거래는 2021년 거래이므로 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 최근 거래에 의한 가격 추세도 확인되지 않아 하락 또는 상승 여부를 판단할 수 없습니다. 그렇다고 오래된 거래보다 높은 감정가를 근거로 현재 물건에 가격 메리트가 있다고 평가할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)

현재 회차의 제공된 예상배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 유지수의 임차보증금은 각각 배당 항목에 표시되어 있으나, 양자의 대위·승계관계 및 동일 채권 중복 여부는 원본 배당자료 확인이 필요합니다. 별도의 임차보증금으로 합산하거나 독립된 채권임을 확정한 것은 아닙니다.

④ 회차별 자금·미배당 시나리오

이 사건은 낙찰가와 임차보증금의 관계를 함께 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하면, 특별매각조건에 따른 권리 포기가 없을 때는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 본건은 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소라는 조건이 있어 그 이행 여부에 따라 결과가 달라집니다.

* 51,294,720원은 특별매각조건에 따른 미배당 반환청구권 포기를 적용하지 않은 경우의 시뮬레이션상 인수액입니다. 해당 잔액에 관한 권리자가 특별매각조건에 따라 유효하게 청구권을 포기하고 임차권등기 말소가 이행되면, 그 범위의 실질 인수액은 0원으로 처리됩니다. 최종 효력과 권리 범위는 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 중화중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트·다세대주택 등 공동주택과 소규모 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측 근거리에 지하철 7호선 면목역이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2010.06.09 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 건물입니다. 2~5층에 다세대주택이 각 2세대씩 배치되어 총 8세대로 구성됩니다. 급배수·급탕·개별난방·화재탐지설비 및 1층 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 접도. 북측 약 6미터 폭의 면목로64길과 서측 약 4미터 폭 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 지목이 도로인 경우에 한해 허가 대상이라는 제한이 명시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래 표본이 2021년 거래에 한정되어 있어, 현재 가격과 매도 소요기간을 평가할 때 추가 거래사례 및 주변 비교물건 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기의 주체와 효력 범위, 임차권등기 말소 이행 조건을 확인하세요. 대항력 있는 임차인과 보증기관 간 권리 승계관계도 대조해야 합니다.
• 현재 매각조건 확인. 8회 유찰에도 최저가가 332,000,000원으로 표시되어 있습니다. 매각기일 2026.10.13의 실제 최저가, 변경·재매각 여부 및 입찰보증금 조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 시세 재검증. 확인되는 260,000,000원 거래는 2021년 실거래입니다. 인근 동일 용도·유사 면적의 최신 거래와 현재 매물가격을 추가로 비교해야 합니다.
• 실질취득 기준 산정. 이후 회차에서 보증금 미배당액이 발생하면 특별매각조건이 적용되지 않는 경우의 인수액과, 해당 조건이 유효하게 이행되는 경우의 실질 인수액을 구분해 계산하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 말소와 실제 점유 이전은 별개의 문제입니다. 현장 점유 상태, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 확인하세요.
• 관리비·조세. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인하세요. 특히 공단 압류 및 중랑구 압류의 실제 배당관계를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 자료 및 최신 매각공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “특별매각조건과 가격은 따로 판단해야 한다”

이 물건은 단순한 저가 낙찰 기회로 접근해서는 안 됩니다. 유지수는 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 실제 임차인이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 현재 회차에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 또한 미배당 잔액에 대한 청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있으므로, 저가 낙찰에 따른 보증금 인수위험도 해당 조건의 유효한 이행 여부를 중심으로 판단해야 합니다.

가격 측면은 별개입니다. 8회 유찰 표시에도 현재 최저가는 감정가와 동일한 332,000,000원이고, 확인되는 과거 실거래 260,000,000원의 127.7%에 해당합니다. 과거 거래 하나만으로 현재 적정시세를 확정할 수는 없지만, 현재 가격에 유의미한 할인 메리트가 있다고 평가할 근거도 부족합니다.

결론적으로 현재 회차는 가격 적정성 확인이 우선이고, 이후 가격이 내려가는 경우에는 특별매각조건의 효력과 실질취득액을 반드시 함께 확인해야 하는 물건입니다. 인수액 0원이라는 결과만 보거나 유찰 횟수만 보고 입찰가를 결정하는 것은 적절하지 않습니다.