서울북부지방법원 2025타경12164. 면목동 미소빌리지 5층 502호, 전용 43.23㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 332,000,000원에서 최저가 69,626,000원으로 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰대금만으로 계산하면 안 됩니다. 임차인 유지수는 2021.09.30 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022.03.14 국민건강보험공단 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분은 매수인이 떠안습니다.
현재 최저가 69,626,000원을 기준으로 집행비용 1,653,268원을 먼저 공제하면 임차인에게 67,972,732원이 배당됩니다. 보증금 260,000,000원에서 이를 뺀 192,027,268원이 인수액입니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 69,626,000원 + 192,027,268원 = 261,653,268원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어나므로 총액은 계속 보증금 260,000,000원 부근에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12164 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 65-13 미소빌리지 제5층 제502호 · 면목로64길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.23㎡ · 방3·거실겸주방·욕실 · 지상5층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2010.06.09 · 다세대주택 총 8세대 |
| 소유자 | 강동진 (2021.10.13. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 69,626,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
현재 등기상 말소기준은 2022.03.14 국민건강보험공단 압류입니다. 2015.06.12 설정된 면곡신용협동조합 근저당 168,000,000원은 2021.09.30 이미 말소됐고, 2022.02.09 우리카드의 종전 강제경매개시결정도 2023.01.18 말소됐습니다. 이후의 중랑구 압류, 엠메이드대부 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유지수 주거 · 임차권등기 | 제5층 제502호 전부 | 계약 2021.09.02 확정 2021.09.08 전입·점유 2021.09.30 배당요구 2023.10.24 | 260,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 표시 없음 |
확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금으로는 보증금 전액 변제가 불가능합니다. 유지수는 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 별도 권리자가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자로 기재돼 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
이 사건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 구조가 다릅니다. 낙찰대금이 줄어든 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 회차별 낙찰대금과 인수액을 합치면 다음과 같습니다.
| 회차 가정 | 낙찰대금 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 21% | 69,626,000원 | 192,027,268원 | 261,653,268원 |
| 8회 유찰 시 감정가 17% | 55,700,800원 | 205,701,814원 | 261,402,614원 |
| 9회 유찰 시 감정가 13% | 44,560,640원 | 216,641,452원 | 261,202,092원 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 싸지 않다
확인된 동일 면적 거래는 2021.10 전용 43.23㎡·5층의 260,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건이고 거래시점도 2021.10이므로 현재 시세를 단정하기에는 제한이 있습니다. 그럼에도 현재 실질취득 261,653,268원은 이 거래가보다 낮지 않아, 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 43.23㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | 43.23㎡ | 1건 | 260,000,000원 |
감정가 332,000,000원과 최저가 69,626,000원의 간격은 매우 크지만, 실제 의사결정에서는 감정가 할인율이 아니라 낙찰대금과 미배당 보증금을 합친 총액을 봐야 합니다. 현재 회차의 총부담은 보증금 260,000,000원보다 1,653,268원 많으며, 이는 배당에서 우선 공제되는 집행비용과 연결됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,268원 |
| 1. 임차인 유지수 보증금 | 260,000,000원 | 67,972,732원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 7,307,717원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 유지수의 미배당 보증금 192,027,268원은 매수인이 인수합니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당 순서에 영향을 주는 항목에 따라 배당액과 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실겸주방, 욕실 구조입니다. 건축물 현황과 공부의 차이는 없습니다.
- 입지. 중화중학교 북서측 인근으로 아파트·다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 근린공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 7호선 면목역이 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 폭 면목로64길과 서측 약 4미터 폭 포장도로에 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 설비. 급탕·급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방, 화재탐지설비와 1층 주차장시설이 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.0회로 가격 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰대금과 임차보증금 인수액을 합친 총액으로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 각각 261,402,614원, 261,202,092원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 배당표 원본 확인. 집행비용·당해세·최우선변제의 실제 금액에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권·점유 확인. 유지수의 현재 점유와 임차권등기 상태, 보증금 반환 및 인도 조건을 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증공사 청구 관계 확인. 주택도시보증공사가 260,000,000원의 신청채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금과 신청채권의 법률관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 거래가 현재성 점검. 비교 가능한 거래가 2021.10의 1건뿐이므로 인근 다세대의 현재 매매가와 실거래를 추가 조사해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 체납 관리비와 실제 점유관계, 명도 합의 비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 낮아져도 총취득가는 보증금에 묶인다”
이 물건의 감정가 대비 최저가만 보면 7회 유찰된 고할인 물건입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 260,000,000원이 낙찰대금보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 실제 부담은 261,653,268원이고, 추가 유찰 시에도 261,402,614원·261,202,092원으로 거의 같은 수준입니다.
확인된 동일 면적 거래 260,000,000원보다 실질취득이 낮지 않고, 비교 거래도 2021.10의 1건뿐입니다. 총 8세대 다세대에 7회 유찰까지 겹쳐 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 할인은 크지만 실질 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 ‘69,626,000원에 낙찰받는 물건’이 아니라, 미배당 보증금을 포함해 260,000,000원대에 취득하는 물건이라는 점입니다.
