부산지방법원 2025타경5729. 해운대비스타동원 비동 1층 102호로, 감정평가 기준 현재 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김근영은 2020.03.12 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 1,060,000,000원입니다. 같은 날 경남은행이 채권최고액 865,700,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 국·부산광역시 압류, 임의경매개시결정, 이진영의 상가건물임차권등기가 뒤따르지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 특히 임차권자 이진영은 임대차계약일 2025.03.10, 점유개시일 2025.04.01, 사업자등록신청일 2025.04.04, 확정일자 2025.08.13으로 모두 2020.03.12 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 등기자료상 대항력은 없고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5729 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 우동 1549 해운대비스타동원 비동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김근영 · 2020.03.12 소유권이전 · 거래가액 1,060,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 780,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 626,674,084원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.12 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 865,700,000원입니다. 그 뒤 2025.04.29 국의 압류, 2025.08.19 경남은행의 임의경매개시결정, 2026.02.11 부산광역시 압류, 2026.05.06 이진영 임차권등기가 이어집니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 보증금 30,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진영 | 건물 전부 · 임차권등기 | 30,000,000원 | 1,100,000원 | 없음 | 확정일자 2025.08.13 · 배당요구 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이진영의 사업자등록신청일은 2025.04.04로 말소기준 2020.03.12보다 늦습니다. 임차권등기도 2026.05.06에 이루어졌으므로 매수인에게 보증금 30,000,000원이 승계되지 않습니다. 배당요구는 접수됐지만, 현재 예상배당표는 경남은행 근저당만으로 매각대금이 모두 소진되는 계산입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 있지만 비교대상은 맞지 않는다
해운대비스타동원 실거래 표본은 12건, 평균 548,166,666원입니다. 그러나 대상 면적은 42.601㎡인데 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다. 실제 표본도 27.54㎡·27.83㎡·28.55㎡·28.92㎡·28.97㎡와 84.95㎡ 거래가 섞여 있습니다. 따라서 전체 평균이나 780,000,000원÷548,166,666원의 수치만으로 이 근린시설이 시세보다 싸거나 비싸다고 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 28.97㎡ | 2 | 126,500,000원 |
| 2026.06 | 27.83㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 27.54㎡ | 2 | 120,500,000원 |
| 2026.06 | 28.92㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 28.55㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 28.97㎡ | 2 | 126,500,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 36 | 1,014,500,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 8 | 940,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 38 | 1,007,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 861,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 33 | 989,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 38 | 1,030,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 780,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 865,700,000원 | 769,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 경남은행 채권최고액 865,700,000원 중 예상배당은 769,800,000원, 미배당은 95,900,000원입니다. 이 미배당액은 후순위 담보채무 잔액일 뿐 매수인 승계액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 780,000,000원 | 769,800,000원 | 95,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 624,000,000원 | 615,360,000원 | 250,340,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 499,200,000원 | 491,808,000원 | 373,892,000원 | 0원 |
유찰로 매각가격이 내려가면 경남은행의 미배당액은 95,900,000원에서 250,340,000원, 373,892,000원으로 커집니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수하는 구조가 아니므로 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 해운대구 우동, 지하철 2호선 해운대역 북동측 인근. 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 해운대역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 2층 건물 내 1층 102호이며 위생·급배수설비와 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 공시지가 7,318,000원/㎡, 토지면적 6,347.8㎡입니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 동측 약 12미터 내외 도로에 각각 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 이진영 보증금 30,000,000원은 대항력 없음으로 판정되어 인수되지 않지만, 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 여부를 다시 대조하세요.
- 근린시설 가격 검증. 제공된 실거래 12건은 대상 면적 42.601㎡와 불일치합니다. 같은 용도·유사 면적의 근린시설 거래 또는 임대수익 자료가 없이는 적정 입찰가 판단이 어렵습니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 미배당 95,900,000원은 매수인 인수금이 아닙니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 현 이용상태 확인. 매각물건명세서상 근린생활시설 이용 중이므로 실제 영업·점유 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 비교자료부터 다시”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.03.12 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임차권은 모두 소멸합니다. 이진영 임차인 역시 말소기준 이후 사업자등록으로 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격은 단순하지 않습니다. 최저가 780,000,000원과 비교되는 실거래 평균 548,166,666원은 대상 42.601㎡와 면적이 맞지 않고, 28㎡대와 84.95㎡가 혼재된 표본입니다. 따라서 이 사건은 권리 합격, 가격 판단 보류가 가장 정확한 결론입니다. 같은 용도와 유사 면적의 근린시설 가격 근거를 확보한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
