부산지방법원 2025타경5750. 해운대구 중동 영무파라드호텔 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 실제 이용상태를 숙박시설로 확인했습니다. 현재 소유자는 주식회사홍진하우징이며 2022.08.08. 거래가액 236,513,800원으로 소유권을 이전받았습니다. 그 뒤 2022.09.05. 광주문화신용협동조합이 채권최고액 153,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리 순서만 보면 기준권리 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계가 미상이므로, 단순히 확인된 임차인 신고가 없다는 이유만으로 실제 점유·임대차 관계까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5750 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1126-45 영무파라드호텔 7층 705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상26층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 주식회사홍진하우징 · 2022.08.08. 소유권이전 · 거래가액 236,513,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 102,633,521원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기와 서창농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현 소유자 주식회사홍진하우징 앞으로 소유권이 이전된 뒤 2022.09.05. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당권 153,600,000원이 말소기준입니다. 2025.08.26. 임의경매개시결정과 2025.09.16. 주택도시보증공사 가압류 10,083,326,000원은 모두 기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 226,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,000,000원으로, 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래의 최근 12개월 평균·최신거래·가격추세가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격 대비 높은지 낮은지 객관적인 비율로 판단할 근거가 없습니다.
따라서 감정가보다 싸다는 이유도, 시세보다 저렴하다는 이유도 현재 자료만으로는 만들 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 숙박시설로 실제 이용되는 근린시설이므로, 주거용 아파트처럼 단순한 동일평형 평균가격만으로 접근하기 어렵다는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,083,326,000원 | 68,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 226,000,000원을 가정하면 집행비용 3,964,000원, 광주문화신용협동조합 153,600,000원, 주택도시보증공사 68,436,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 총 미배당액은 10,014,890,000원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신건 226,000,000원에서는 총 미배당액이 10,014,890,000원이고, 1회 유찰 180,800,000원에서는 10,059,457,200원, 2회 유찰 144,640,000원에서는 10,095,110,960원입니다. 유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구 중동, 파라다이스호텔부산 북동측 인근이며 남측에 해운대해수욕장이 있고 숙박시설·상업시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 부산지하철 2호선 해운대역이 도보 약 16분 거리에 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 20미터, 북서측 폭 약 10미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·온천지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 10,450,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지 및 경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 숙박 운영형태와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 226,000,000원이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 확인할 비교가격 자료가 현재 분석에는 없습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이면서 실제로는 숙박시설로 이용중이므로 주거용 부동산과 동일한 방식으로 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 미배당액이 크더라도 등기상 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸하며, 배당 시나리오상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유 및 임대차 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격’이 어렵다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.05. 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 그것만으로 바로 안전한 입찰이라고 결론 내리기에는 부족합니다. 감정평가서가 숙박시설 이용과 임대관계 미상을 함께 적고 있고, 최근 실거래 시세 비교도 없기 때문입니다. 따라서 이 사건은 등기 권리는 말소형이지만, 실제 점유·임대차 확인과 신건 가격 검증이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
