부산지방법원 2025타경5759. 부산 남구 용호동 왕신그린빌라 1층 103호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 이혜경이며 2017.05.31 소유권을 이전받았고 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 해 2017.07.14 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 신용보증기금 58,600,000원 가압류, 경남신용보증재단 80,062,500원 가압류가 순차적으로 들어왔고 2025.08.22 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2017년 근저당은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐고, 경매 신청채권자 역시 한국주택금융공사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5759 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 용호동 473-13 왕신그린빌라 1층 103호 · 부산광역시 남구 용호로123번가길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호 · 사용승인일 1996.11.16 |
| 가격비교 대상면적 | 82.83㎡ · 실거래 비교 면적 81.2㎡ |
| 소유자 | 이혜경 (2017.05.31 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 67,800,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금이나 기타 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 대항력 임차인 인수보다는 현재 150,000,000원의 가격 적정성에 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 150,000,000원은 최근 거래보다 높다
왕신그린빌라의 최근 12개월 확인 실거래는 2건입니다. 2026.07 2층 120,000,000원, 2026.08 1층 115,000,000원으로 최근 12개월 평균은 117,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.2㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 81.2㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 117,500,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 150,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 127.7%이고, 최근 거래 범위인 115,000,000원~120,000,000원도 상회합니다. 따라서 전체 감정가나 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 92,400,000원 | 92,400,000원 |
| 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 58,600,000원 | 54,700,000원 |
| 갑구 17번 가압류 · 경남신용보증재단 | 80,062,500원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 231,062,500원 중 채권자 예상배당액은 147,100,000원, 미배당액은 83,962,500원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다. 등기상 을구 6번 근저당권은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용호중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택과 단독주택이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 1996.11.16 사용승인을 받았습니다. 외벽은 타일 붙임, 창호는 샷시 구조이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 다소 완경사인 부정형 토지의 공동주택 건부지이며, 건물 북서측으로 폭 약 4~6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공시지가는 940,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 왕신그린빌라는 19세대, 사용승인일 1996.11.16의 소규모 연립주택입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2건이므로 가격 판단은 제한된 실거래 표본을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래와 먼저 비교. 현재 실질취득액 150,000,000원은 최근 12개월 평균 117,500,000원의 127.7%입니다. 현 회차를 ‘저가 매수 구간’으로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2017.07.14 농협은행 근저당권은 2025.04.14 한국주택금융공사로 이전돼 있습니다. 말소기준권리와 권리이전 관계를 등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 채권자 미배당액은 83,962,500원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당 자체를 매수인 승계액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 물건 상태 확인. 1996.11.16 사용승인된 1층 연립주택이므로 입찰 전 현장 상태와 실제 이용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하며, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 실질취득액 150,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 117,500,000원의 127.7%이고, 최신 거래 115,000,000원 및 최근 최고 거래 120,000,000원도 상회합니다.
19세대 규모의 1996년 사용승인 연립주택이라는 물건 특성과 최근 실거래 표본이 2건이라는 점까지 함께 보면, 현 회차를 가격 메리트가 큰 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 낮은 인수위험이 아니라 현재 150,000,000원을 최근 시장가격과 비교해 얼마나 보수적으로 판단하느냐입니다.
