부산지방법원 2025타경5762. 부산 수영구 민락동 비엠빌리지 102동 5층 501호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이번 사건의 핵심은 ‘보증금 1억원짜리 대항력 임차권’ 자체보다 그 뒤에 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다. 김태훈은 2022.04.29. 전입·점유했고 2022.04.12. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 갖췄으며, 2024.05.03.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025.08.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 김태훈의 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당추정에서도 신건 94,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,092,000원을 뺀 91,908,000원만 임차인에게 배당되고, 보증금 중 8,092,000원이 남습니다. 하지만 2026.06.16. 확약으로 이 잔액에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기도 말소하기로 했기 때문에, 이 사건에서 매수인이 실제 떠안을 임차보증금은 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락동 261-1 비엠빌리지 102동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.88㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이정숙 (2014.08.20. 매매 · 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2014.06.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 인수 해소
2014.09.05. 설정된 부산자유시장새마을금고 근저당권 106,600,000원은 2022.05.02. 이미 말소됐습니다. 2023.03.06. 수영세무서장 압류도 2023.04.14. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2025.08.27. 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.05.03. 김태훈의 주택임차권은 원칙적으로 선순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 / 2022.04.12 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김태훈은 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자도 있어 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당요구도 이뤄졌습니다. 이 사건에는 보증기관을 별도 임차인으로 중복 합산할 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 커 보이지만 면적이 다르다
비엠빌리지 제101동·제102동의 실거래 자료에는 6건이 잡혀 있고 전체 평균은 286,166,666원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -22.4% 하락했습니다. 다만 대상 물건 전용면적은 29.88㎡인 반면, 최근 거래는 63.49㎡·79.92㎡·82.39㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 94,000,000원이 최근 평균의 39.2%라는 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 63.49㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 63.49㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.10 | 82.39㎡ | 3 | 272,000,000원 |
| 2022.02 | 82.39㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2021.11 | 79.92㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 82.39㎡ | 4 | 315,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 임차인 김태훈 보증금 | 100,000,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 94,000,000원 가정 시 임차보증금의 룰상 미배당액은 8,092,000원입니다. 다만 2026.06.16. 확약으로 해당 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약속돼 있어, 본 분석의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민안초등학교 남동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔이 함께 형성된 지역입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 2호선 수영역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 사용승인일은 2014.06.17.입니다.
- 도로. 남측으로 약 3~4M 폭의 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 비엠빌리지 제101동·제102동은 12세대이며, 확보된 실거래 6건은 대상 전용 29.88㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 재확인. 2026.06.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 미배당액이 생겨도 임차권등기를 말소해 주겠다는 약속이므로, 낙찰 후 말소 이행에 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 무단증축. 동측 베란다 판넬조 증축부분에 대해 원상회복 등 행정처분 가능성을 관할기관에 확인해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 최근 거래 240,000,000원은 63.49㎡로 대상 29.88㎡와 다릅니다. 면적이 맞지 않는 거래를 기준으로 94,000,000원이 싸다고 단정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래 구간은 이전 거래보다 -22.4% 낮습니다. 동일 면적 또는 유사 전용면적 거래를 추가 확인해 응찰가를 정하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격 판단은 별개”
이 사건은 처음 보면 보증금 100,000,000원의 선순위 임차권 때문에 최저가 94,000,000원보다 보증금이 더 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 원칙대로라면 신건에서 8,092,000원, 유찰될수록 26,553,600원·41,322,880원으로 인수액이 늘어납니다. 그러나 2026.06.16. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 이 임차인에 대해서는 그 구조가 해소됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 94,000,000원, 인수는 0원*으로 봅니다.
다만 가격은 별도입니다. 최근 12개월 평균 240,000,000원과 최신 거래 240,000,000원은 대상 29.88㎡보다 큰 63.49㎡ 거래이고, 확보된 다른 거래들도 79.92㎡·82.39㎡입니다. 면적 불일치 상태에서 94,000,000원을 ‘시세의 39.2%’라고 단정해 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세도 -22.4%로 내려왔습니다. 여기에 동측 베란다 무단증축 확인까지 필요하므로, 이 물건의 결론은 “권리는 확약으로 정리됐지만, 가격과 현황은 추가 확인이 필요한 오피스텔”입니다.
