창원지방법원 2025타경21602. 거제시 고현동 794-4 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서상 도로명주소는 ‘고현로 72-1’이지만 현황과 건축물대장에는 ‘고현로 74’로 표시되어 있어 주소 표기부터 서로 다릅니다.

말소기준권리는 2007.12.12. 신현신용협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이후 설정된 104,000,000원 근저당권과 2025.07.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 네 명의 점유자도 모두 이 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 각 임차인의 보증금은 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원문과 문건접수 내용을 다시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2007년 근저당

최초 근저당권은 2007.12.12. 신현신용협동조합이 설정한 채권최고액 312,000,000원입니다. 2009.06.11. 계약인수로 채무자가 이정순으로 변경됐고, 2011.08.18. 같은 금융기관의 후순위 근저당권 104,000,000원이 추가됐습니다. 2019.12.30. 경남신용보증재단 가압류 45,000,000원은 2022.07.07. 이미 말소됐습니다. 2025.07.04. 옥선석의 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 점유자 4명, 모두 대항력 없음

실제 조사된 임차·점유자는 4명입니다. 네 명 모두 전입일이 말소기준권리 2007.12.12. 이후라 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복신고자는 없습니다. 다만 보증금이 모두 확인되지 않았고 우선변제 여부 역시 확정할 수 없어, 배당요구와 확정일자·보증금 원액은 입찰 전에 원문 확인이 필요합니다.

③ 가장 큰 변수 — 제시외건물과 법정지상권

즉 이 사건은 ‘임차인 인수 0원’만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 매각에서 빠지는 건물이 토지와 어떤 소유관계·이용관계를 갖는지에 따라 낙찰 후 토지 이용, 철거·존치, 점유관계가 달라질 수 있습니다. 특히 매각물건명세서가 직접 법정지상권 성립 여지를 적시하고 있으므로, 현장에서는 제외되는 제시외 건물 ‘ㄱ’의 위치·규모·소유주체와 토지사용 관계를 반드시 특정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 450,075,400원 가정)

채권 총액 547,430,136원에 대한 현재 회차 예상 배당액은 443,174,646원이며, 미배당액은 104,255,490원입니다. 신청채권자 옥선석은 청구액 131,430,136원 중 27,174,646원을 배당받는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 거제종합운동장 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 벽돌구조 스라브지붕 2층으로 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
• 내부 확인. 일부는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 되지 않아 정확한 구조·이용·관리상태의 재확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 212.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 도로이나 현황은 다른 토지와 일단의 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 대지권 목적 토지의 북측과 남동측에 각각 진출입로가 있습니다.
• 주소 차이. 등기상 ‘고현로 72-1’, 현황 및 건축물대장상 ‘고현로 74’로 표기되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 제시외 건물 ‘ㄱ’ 현장 특정. 매각 제외 대상의 실제 위치와 면적, 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여지를 명시하므로 토지·건물 소유변동과 성립요건을 원문 등기로 대조해야 합니다.
• 매각 포함 범위 구분. 물건 3의 제시외건물 ‘ㄴ~ㅁ’ 및 제시외구축물 ‘ㅂ’은 포함되므로 제외 건물과 혼동하면 안 됩니다.
• 임차인 4명 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당관계를 추가 점검해야 합니다.
• 주소 불일치 확인. 고현로 72-1과 고현로 74가 동일 매각대상을 어떻게 지칭하는지 현황도·건축물대장·등기부를 맞춰봐야 합니다.
• 내부 상태 재확인. 일부 내부가 감정 당시 확인되지 않았으므로 수리비·점유상태를 별도로 살펴야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 물건 1·2가 일단지로 일괄매각되는 구조이므로 토지 경계와 건물별 매각범위를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다

이 사건의 임차인 네 명은 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하므로 등기상 후순위 권리 승계 문제는 크지 않습니다.

그러나 결론을 ‘권리 깨끗’으로 끝내기에는 중요한 예외가 있습니다. 제시외 건물 일부가 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있기 때문입니다. 여기에 일괄매각, 공부상 지목과 현황의 차이, 도로명주소 불일치, 일부 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 임차인보다 매각범위와 토지·건물 법률관계가 핵심인 사건입니다. 신건 최저가 450,075,400원에 응찰하기 전, 제외 건물 ‘ㄱ’과 법정지상권 가능성을 해소할 수 있는지가 우선 판단 기준입니다.