부산지방법원 2025타경5780. 해운대구 중동 엘시티 랜드마크타워동 79층 7906호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 숙박시설(생활숙박시설)로 확인됩니다. 감정가는 2,710,000,000원, 신건 최저매각가도 동일한 2,710,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.04.29. 설정된 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 이 근저당은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이후의 광안신용협동조합 근저당, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5780 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 랜드마크타워동 79층 7906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상101층 · 79층 7906호 · 사용승인일 2019.11.29 |
| 분석 대상 면적 | 126.527㎡ |
| 소유자 | 장은희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,710,000,000원 / 2,710,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산신용협동조합 / 2,244,272,438원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.29. 을구 9번 북부산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이후 설정된 광안신용협동조합 근저당, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위로 차감되어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 시세 비교 — 86.9% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
엘시티 관련 최근 거래 12건의 평균은 3,119,166,666원, 최신 거래는 2026.08. 2,950,000,000원입니다. 최저매각가 2,710,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.9%입니다.
그러나 비교 표본의 면적은 144.26㎡·161.98㎡·186.01㎡이고, 분석 대상 면적은 126.527㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 이 86.9%는 참고 지표일 뿐, 동일 면적·동일 용도의 직접 비교를 거치지 않은 상태에서 “시세보다 13% 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 161.98㎡ | 30 | 2,950,000,000원 |
| 2026.08 | 144.26㎡ | 51 | 2,900,000,000원 |
| 2026.08 | 161.98㎡ | 13 | 2,470,000,000원 |
| 2026.06 | 161.98㎡ | 36 | 2,850,000,000원 |
| 2026.06 | 144.26㎡ | 68 | 2,635,000,000원 |
| 2026.05 | 186.01㎡ | 43 | 4,600,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 66 | 3,135,000,000원 |
| 2026.05 | 161.98㎡ | 33 | 3,350,000,000원 |
| 2026.05 | 144.26㎡ | 48 | 3,120,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 65 | 3,080,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 2026.03 | 161.98㎡ | 75 | 3,170,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 3,119,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,710,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,500,000원 |
| 1. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 2,640,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광안신용협동조합 | 1,900,000,000원 | 40,500,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 25,682,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,565,682,230원 중 예상 배당액은 2,680,500,000원, 미배당은 1,885,182,230원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있을 경우 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,710,000,000원 | 2,680,500,000원 | 1,885,182,230원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,168,000,000원 | 2,143,920,000원 | 2,421,762,230원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,734,400,000원 | 1,714,656,000원 | 2,851,026,230원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 2,244,272,438원보다 북부산신용협동조합 근저당 예상배당 2,640,000,000원이 크게 잡혀 채권 충족으로 계산돼 있습니다. 반면 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대구청 남동측 인근 엘시티 랜드마크타워동으로, 주변은 해운대해수욕장·호텔·생활숙박시설·아파트·업무시설·위락시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 중동역이 소재합니다.
- 건물. 지하5층 지상101층 철근콘크리트구조, 사용승인일은 2019.11.29이며 본건은 79층 7906호입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·도시가스설비 등이 돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 경관지구·방화지구·지구단위계획구역·온천지구 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 14,060,000원/㎡.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 엘시티 관련 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 14.29%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 생활숙박시설 확인. 사건상 용도표기와 별개로 감정 이용상태·매각물건명세서 비고는 생활숙박시설입니다. 일반 아파트와 동일하게 전제하지 마세요.
- 시세 면적 보정. 최근 실거래 12건은 144.26㎡·161.98㎡·186.01㎡이고 대상 면적 126.527㎡와 일치하지 않습니다. 86.9% 수치를 그대로 할인율로 받아들이지 마세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 운영관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으므로 당해세 여부와 금액을 원본 자료로 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.10.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 경매 신청채권자와 현재 등기상 근저당권자 관계를 원본 등기에서 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 2,168,000,000원, 2회 유찰 시 1,734,400,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 동일 면적 실거래를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2024.04.29. 북부산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 용도와 가격 검증입니다. 본건은 생활숙박시설이고, 최근 실거래 평균 3,119,166,666원 대비 최저가가 86.9%로 낮아 보이지만 거래 표본의 면적이 대상 126.527㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 5건, 단지 경매 낙찰률 14.29%를 함께 봐야 합니다. 인수 0원은 장점이지만, 86.9%라는 숫자만으로 신건 가격을 싸다고 확정할 단계는 아닙니다.
