부산지방법원 2025타경5790. 광안에코하임센트럴뷰 주건축물제1동 1층 101호의 근린시설입니다. 감정평가 기준 현재 분양사무실로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상20층입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사명정이며, 말소기준권리는 2023년 5월 16일 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다.
등기만 보면 후순위 가압류·압류·근저당권과 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 실제 임차인은 2명이고, 그중 한 명은 말소기준보다 앞선 2022.11.17. 전입자로 대항력 있음으로 잡혀 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 얼마가 추가로 인수될지 현재 금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5790 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 774-26 광안에코하임센트럴뷰 주건축물제1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 수영로 557-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 분양사무실로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상20층 · 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사명정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 1,000,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 700,611,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도
말소기준인 남부산농업협동조합 근저당 이후의 장재열 가압류, 주식회사비상퍼니처 근저당, 지방자치단체 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 광안신용협동조합의 500,000,000원 근저당과 일부 압류·가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 명신주택 진민호 | 광안에코하임센트럴뷰 101호 | 2024.02.27 | 10,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 주식회사 명정주택 진명호 | 광안에코하임센트럴뷰 101호 | 2022.11.17 | 미상 | 300,000원 | 있음 | 미상 | 가능 · 금액 미상 |
주식회사 명신주택 진민호는 2024.02.27. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 명정주택 진명호는 2022.11.17. 전입으로 말소기준인 2023.05.16.보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 문제는 이 임차인의 보증금이 미상이라는 점입니다.
③ 거래 참고값 — 10억을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
광안에코하임센트럴뷰 거래자료는 총 11건이며 전체 평균은 168,087,272원, 최근 12개월 2건 평균은 250,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 230,000,000원입니다. 데이터상 최저가 10억원은 최근 12개월 평균의 400.0%, 전체 평균 기준으로는 594.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.91㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.91㎡ | 20 | 270,000,000원 |
| 2022.10 | 29.98㎡ | 11 | 159,650,000원 |
| 2022.07 | 29.98㎡ | 16 | 185,640,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 10 | 154,500,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 6 | 139,300,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 8 | 144,090,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 7 | 140,900,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 5 | 138,290,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 4 | 137,270,000원 |
| 2022.04 | 29.98㎡ | 9 | 149,320,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.91㎡ | 2건 | 250,000,000원 |
최근 거래가 과거 거래보다 높은 흐름을 보여 최근 대비 과거 거래 추세는 +66.8%입니다. 즉 하락 추세 자료는 아닙니다. 그러나 본건 최저가가 최근 거래 참고값을 크게 웃도는 데다 면적·용도가 직접 일치하지 않으므로, 이 자료만으로 신건 가격에 가격 메리트 점수를 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,400,000원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 장재열 | 101,000,000원 | 101,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사비상퍼니처 | 200,000,000원 | 46,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,141,000,000원 중 예상배당은 987,600,000원, 미배당은 153,400,000원입니다. 당해세가 있으면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 이 표의 매수인 인수 0원 계산과 별개로, 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 실제 인수액은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,000,000,000원 | 987,600,000원 | 153,400,000원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 800,000,000원 | 789,600,000원 | 351,400,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 509,800,000원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 후순위 미배당은 153,400,000원에서 351,400,000원, 509,800,000원으로 커집니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다. 임차보증금 확인이 가격판단보다 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철2호선 광안역 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 광안역이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 현재 이용. 기준시점 현재 101호는 분양사무실로 이용중입니다.
- 도로. 동측으로 수영로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 355.8㎡, 공시지가 7,012,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 규모. 광안에코하임센트럴뷰는 29세대, 사용승인일은 2022.03.25입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 확인. 주식회사 명정주택 진명호의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해 인수액부터 확정해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 대항력 임차인의 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 미배당 잔액과 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 금액이 있으면 선순위 배당으로 후순위 배당액이 줄 수 있습니다.
- 거래 비교 주의. 최근 거래는 49.91㎡·29.98㎡로 본건 비교면적 60.0676㎡와 일치하지 않습니다. 10억원의 적정성을 이 거래들만으로 판단하면 안 됩니다.
- 현재 사용관계 확인. 현재 분양사무실 이용 상태와 실제 점유자·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 자료와 세금 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 말소기준은 분명합니다. 2023.05.16. 남부산농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 주요 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 그보다 앞선 2022.11.17. 전입의 대항력 임차인이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않았기 때문에 매수인 실질 인수액은 금액 미상입니다.
가격도 신건 단계에서 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 최저가 10억원은 최근 12개월 거래 참고평균 2억5,000만원의 400.0%이고 최신 거래 2억3,000만원보다도 높습니다. 다만 거래면적이 달라 직접 시세로 환산할 수 없다는 한계까지 겹칩니다. 결국 이 물건은 “권리 후순위 소멸”만 보고 접근할 사건이 아니라, 대항력 임차보증금과 근린시설 자체의 적정가를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
