부산지방법원 2025타경5823. 해운대구 재송동 신성레포츠 7층 702호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 윤안효이며 1993년 소유권이전 이후 여러 담보권 설정·말소가 있었지만, 현재 권리분석의 기준점은 2020.04.29. 부산은행 근저당권 99,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.19. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 따라서 현재 최저가에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 140,290,100원입니다. 권리만 보면 단순하지만, 이 물건은 소규모 구축 집합건물이고 실거래 표본이 많지 않으므로 단순히 시세지표보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 재송동 1144-2 신성레포츠 7층 702호 · 도로명 부산광역시 해운대구 재반로118번길 45 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 8층 건물 중 7층 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 윤안효 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,290,100원 / 140,290,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 86,049,483원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 | 1993.07.22 |
| 단지 | 신성레포츠빌리지 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 판단 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2020.04.29. 설정된 부산은행 근저당권이며 채권최고액은 99,000,000원입니다. 이 권리는 2025.02.19. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 2025.07.11. 부산신용보증재단 가압류 13,500,000원과 2025.09.10. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 93.5%이지만 ‘저가 매수’로 단정하기 어렵다
시세 자료에서 확인되는 거래는 신성레포츠빌리지 전용 84.75㎡, 6층의 2022.10 거래 150,000,000원 1건입니다. 시세 지표상 최근12개월 평균도 150,000,000원, 최신 거래도 150,000,000원으로 제시돼 있으며 현재 최저가 140,290,100원은 해당 기준의 93.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 84.75㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 시세 기준 | 80.4㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
수치상 최저가는 시세 기준보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 단지가 19세대에 불과합니다. 따라서 93.5%라는 숫자만으로 ‘시세보다 충분히 싸다’고 판단하기보다는, 실제 내부 상태와 동일 건물 내 거래 가능성까지 함께 확인하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,290,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,764,061원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 부산은행 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 부산신용보증재단 | 13,500,000원 | 13,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,026,039원 |
현재 최저가 기준 채권 합계 112,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 25,026,039원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 140,290,100원 | 112,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,232,080원 | 109,860,831원 | 2,639,169원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 89,785,664원 | 87,769,522원 | 24,730,478원 | 0원 |
유찰 시 배당받지 못하는 채권이 생기더라도 그것이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 의미는 권리 위험 해소가 아니라 취득가격 하락에 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방검찰청 동부지청 북서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소가 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1993.07.22 준공된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물의 7층 702호입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 내부 확인. 주변 탐문으로 아파트 이용 중인 것은 확인됐으나 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 공부상 명칭은 ‘신성레포츠’이나 현황은 ‘신성빌리지’이며, 702호 호별 건축물현황도를 통해 위치 특정과 물적 동일성이 인정됩니다.
- 제시외 물건. 샷시조 판넬지붕 단층 베란다 등 약 9.7㎡의 제시외 물건이 포함돼 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 2020.04.29. 근저당 이후 가압류·경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격. 현재 실질취득 140,290,100원은 시세 기준 150,000,000원의 93.5%입니다. 비교 거래가 1건뿐이므로 단순 할인율만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 확인되는 실거래 표본이 1건이므로 재매각 시 가격 발견과 매수자 확보가 대단지보다 제한적일 수 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 수리비와 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 약 9.7㎡ 베란다 등 제시외 부분이 평가에 포함돼 있으므로 매각대상과 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 명칭. 등기상 ‘신성레포츠’, 현황 ‘신성빌리지’의 명칭 차이를 확인하고 호별 건축물현황도와 실제 위치를 재확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성은 높고, 가격 매력은 제한적”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고, 2020.04.29. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액도 최저가와 동일한 140,290,100원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 시세 기준 150,000,000원 대비 93.5% 수준이라 수치상 아래에 있지만, 비교 거래가 1건이고 단지가 19세대인 데다 1993년 준공된 구축 집합건물입니다. 여기에 내부 상태 미확인과 약 9.7㎡ 제시외 물건 확인까지 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 보수적으로 검증”이 핵심입니다. 신건 최저가가 단순히 시세지표보다 낮다는 이유만으로 강한 가격 메리트를 부여하기보다는, 실제 상태·환금성·제시외 부분을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 적절합니다.
