부산지방법원 2025타경5833. 해운대구 반여동 현대그린맨션 5동 9층 903호 아파트입니다. 현재 소유자는 곽동엽이고, 2021.11.18 거래가액 545,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 369,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조만 보면 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 가격에서는 더 분명한 경고가 나옵니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 227,500,000원, 최신 거래는 215,000,000원인데 신건 최저가는 328,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5833 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 반여동 1411-10 현대그린맨션 5동 9층903호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 해운대구 선수촌로21번길 65 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 15층 건 내 9층 903호 · 실거래 비교면적 64.985㎡ |
| 소유자 | 곽동엽 · 2021.11.18 거래가액 545,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 328,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 321,644,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.11.18 설정된 을구 18번 주식회사부산은행 근저당권 369,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.16 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후의 주식회사비에스온 근저당, 서울보증보험·주식회사서울부품센터·부산신용보증재단·하나카드 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 신건 가격과 크게 다르다
현대그린맨션 동일 면적 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 323,750,000원이지만 2021.09 거래 545,000,000원이 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 227,500,000원, 최신 거래 215,000,000원, 최근 흐름 -45.8%를 우선해 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 64.99㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 64.99㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2024.01 | 64.99㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 64.99㎡ | 9 | 545,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 64.985㎡ | 2건 | 227,500,000원 |
신건 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균의 144.2%입니다. 최신 2026.06 거래 215,000,000원보다도 높은 가격입니다. 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 추세가 -45.8%이므로, 전체 평균 323,750,000원과 비슷하다는 이유만으로 신건 가격을 시세 수준이라고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,392,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 369,600,000원 | 322,608,000원 |
| 3. 을구 20번 근저당권 · 주식회사비에스온 | 129,690,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 38,204,989원 | 0원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 주식회사서울부품센터 | 21,505,469원 | 0원 |
| 6. 갑구 22번 가압류 · 부산신용보증재단 | 43,055,528원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,925,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 607,981,756원 중 예상 배당액은 322,608,000원, 미배당액은 285,373,756원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 위 배당표는 채권최고액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 18번 근저당권은 2025.05.16 한국주택금융공사로 이전돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장산중학교 남서측 인근이며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 내 9층 903호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·소화전 설비와 중앙집중식 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,549,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역 포함, 절대보호구역·도로·대로2류·완충녹지 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 단지. 현대그린맨션은 600세대로 확인되며 실거래 정보의 준공일은 1986.05.31, 감정요항표의 사용승인일은 1988.10.08입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 323,750,000원보다 최근 12개월 평균 227,500,000원과 최신 거래 215,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -45.8%입니다. 과거 545,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 262,400,000원은 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 209,920,000원은 최근 평균과 최신 거래 아래입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입관계와 실제 점유자를 원본에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 현대그린맨션 5동, 현황상 현대그린아파트 305동으로 표시되므로 현장과 등기·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국세 압류가 존재하고 배당계산에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 최근 시세
이 물건은 배당계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 신건 최저가 328,000,000원은 최근 12개월 평균 227,500,000원의 144.2%이고, 최신 거래는 215,000,000원, 최근 흐름은 -45.8%입니다.
따라서 이 물건은 권리보다 가격이 문제입니다. 1회 유찰 시 262,400,000원도 최근 시세 지표보다 높고, 2회 유찰 시 209,920,000원에서야 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려갑니다. 여기에 임대관계 미상과 공부상 5동·현황상 305동 표기 차이까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격은 보류. 최근 시세와 현장 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
