서울북부지방법원 2025타경12180. 성북구 동선동5가 ‘노블레스’ 6층 602호, 전용 29.36㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 빠른 임차인과 그 위험을 사실상 제거하는 주택도시보증공사의 확약서입니다. 임차인 추서연은 2021.11.08 점유를 시작하고 2021.11.10 전입했으며, 확정일자는 2021.11.03입니다. 말소기준인 윤은희 근저당권은 2022.02.24 설정됐으므로, 임차인은 그보다 먼저 대항요건과 우선변제요건을 갖춘 것으로 정리됩니다.
현재 최저매각가 155,648,000원에서 집행비용 2,979,072원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 152,668,928원입니다. 확약이 없다면 보증금 310,000,000원 중 부족분 157,331,072원이 매수인에게 남습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준 부근에 머뭅니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했으므로, 그 확약의 효력과 적용 범위가 확인되는 한 실질취득액은 최저가와 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동5가 175-8 노블레스 제6층 제602호 도로명: 서울특별시 성북구 동소문로29길 62-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.36㎡ · 방2·욕실·거실 및 주방·발코니·현관 · 지상6층 중 6층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 · 사용승인 2016.11.14 · 총 15세대 |
| 소유자 | 김대연 (2021.11.19 소유권 취득 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 155,648,000원 (6회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정·배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 추서연 | 제6층 제602호 전부 주거·임차권등기 | 310,000,000원 | 전입 2021.11.10 점유 2021.11.08 | 확정 2021.11.03 배당요구 2023.12.20 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
실제 임차인은 추서연 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출자로, 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 추서연의 임대차계약일은 2021.09.24이고, 확정일자·점유·전입이 모두 2022.02.24 말소기준근저당보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 배당 후 남는 보증금을 부담하는 대항력 인수형입니다.
윤은희의 2022.02.24 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 성북구 압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.08.31 윤은희가 신청했던 임의경매개시결정은 2023.08.18 이미 말소됐습니다. 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 50.2%, 그러나 현재 시세 표본은 1건
동일 건물·동일 전용면적에서 확인되는 거래는 2021.11의 1건입니다. 거래가는 310,000,000원으로, 현재 소유자 김대연의 취득가액과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 29.36㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 확인 표본 | 29.36㎡ | 1건 | 310,000,000원 |
확약이 유효할 때 실질취득액 155,648,000원은 확인 거래가 310,000,000원의 50.2%입니다. 감정가 304,000,000원과 비교해도 절반 수준까지 내려왔습니다. 다만 확인 거래가 2021.11의 1건뿐이므로, 이 비율만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다. 6회 유찰됐다는 사실 자체도 현재 시장이 감정가와 최저가를 어떻게 평가하는지 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,979,072원 |
| 1. 임차인 추서연 보증금 | 310,000,000원 | 152,668,928원 |
| 2. 근저당권 · 윤은희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 추서연의 미배당액은 157,331,072원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.02.25 확약이 유효하게 적용되면 해당 금액의 매수인 승계는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 전용 29.36㎡ 다세대주택으로 방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 성북구 돈암동 고명중학교 남서측 인근으로, 다세대·연립주택이 밀집한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 지하철 4호선 성신여대입구역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2016.11.14 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비를 갖췄습니다.
- 도로·토지. 완경사의 부정형 토지로 남측에 폭 약 4m 포장도로가 접하며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,390,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 15세대 소규모 다세대이며 확인 거래는 1건, 동일 건물 경매 통계는 평균 6.0회 유찰·매각률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 임차인, 잔존보증금 청구 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 조건을 원문으로 대조하세요.
- 확약 미적용 시 상한 재계산. 현재 최저가 기준 룰상 승계액은 157,331,072원이며, 확약이 없다면 실질 부담은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 상태와 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 현재 시세 재검증. 확인 거래는 2021.11의 310,000,000원 1건뿐입니다. 인근 동일 면적·연식 다세대의 최근 거래와 매물 가격을 함께 비교하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 문제 외에 내부 상태, 최상층 선호도, 소규모 건물의 관리상태, 대출 가능액과 환금성이 유찰에 영향을 줬는지 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 규제의 구체적인 적용 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 임차권등기 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형을 확약이 해소했지만, 가격 검증은 끝나지 않았다”
이 사건은 서류 구조만 보면 강한 대항력을 가진 임차인의 보증금이 낙찰가를 크게 웃도는 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 최저가가 155,648,000원까지 내려와도 157,331,072원을 추가 승계해야 하므로, 낮은 최저가를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.02.25 잔존 보증금 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 전환됩니다.
그 결과 실질취득액 155,648,000원은 확인 거래 310,000,000원의 50.2%입니다. 그러나 그 거래는 2021.11의 단일 표본이고, 이 건물은 15세대 다세대이며 6회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 확약 원문이 확실하면 권리위험은 크게 낮아지지만, 현재 시세와 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다. 확약 확인 전에는 인수형으로, 확인 후에는 저환금성 다세대의 가격 검증 문제로 접근하는 것이 안전합니다.
* 확약서가 유효하게 적용되는 경우의 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 최저가 가정의 룰상 승계액은 157,331,072원입니다.
