부산지방법원 2025타경5857. 감정평가상 이용상태가 주거용 오피스텔인 41층 4103호입니다. 소유자는 김홍금이고, 말소기준권리는 2019.04.11 설정된 감천2동새마을금고의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 현재 경매도 같은 감천2동새마을금고가 신청했습니다. 신청채권액은 304,547,820원입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준 이후에 들어온 유아정의 권리입니다. 유아정은 2024.01.30 전입했고, 같은 날 전세금 200,000,000원의 전세권이 설정돼 있습니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐으며, 2025.11.28 배당요구를 했습니다. 따라서 현재 시나리오에서는 전세권 미배당이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5857 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 1227-2 문현금융단지아이에프씨부산복합시설 41층 아이에프씨부산오피스텔 4103호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 전포대로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 49층 건물 내 41층 4103호 · 사용승인일 2018.11.29 |
| 소유자 | 김홍금 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 463,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 304,547,820원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권은 매각으로 소멸
말소기준은 2019.04.11 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 2019.04.24 설정된 주식회사에이치금융서비스의 전세권은 2024.01.30 이미 말소됐고, 2024.01.30 새로 설정된 유아정의 전세권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.23 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유아정 | 2024.01.30 | 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 유아정의 전입신고는 말소기준권리인 2019.04.11보다 뒤인 2024.01.30이므로 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 보증금도 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정하기 어렵습니다. 다만 등기부에는 같은 유아정을 전세권자로 하는 전세금 200,000,000원의 전세권이 별도로 등재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,030,000원 |
| 1. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 2. 전세권 · 유아정 | 200,000,000원 | 71,970,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 584,000,000원 중 예상배당은 455,970,000원이고 미배당은 128,030,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 463,000,000원 | 455,970,000원 | 128,030,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 370,400,000원 | 364,414,400원 | 219,585,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 296,320,000원 | 291,371,520원 | 292,628,480원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어 채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 전세권 미배당액 자체보다 대항력 없는 임차관계가 실제로 그대로 유지되는지, 민간임대주택등기의 처리에 변수가 없는지를 원본 서류로 재확인하는 것이 더 중요합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가서상 주거용 오피스텔입니다.
- 주위환경. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성북초등학교 남서측 인근이며, 주위는 초고층 업무시설·상업시설·금융기관·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 국제금융센터·부산은행 역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조, 49층 건물 내 41층 4103호이며 사용승인일은 2018.11.29입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·시스템냉난방·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 각각 광대로와 접하고 주차시설이 되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 4,386,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권과 임차보증금 구분. 등기부의 전세금은 200,000,000원이지만 임차인 조사상 보증금은 확인되지 않았습니다. 두 금액을 임의로 동일시하지 말고 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 대항력 재확인. 유아정 전입일은 2024.01.30으로 말소기준 2019.04.11보다 늦어 조사상 대항력 없음입니다. 전입·점유 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.02 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 배당구조. 신건 기준 유아정 전세권은 71,970,000원 배당, 128,030,000원 미배당으로 계산됩니다. 배당표는 당해세·최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 463,000,000원이 현재 시장가격 대비 유리한지 여부는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원은 분명하지만, 확인 포인트는 남아 있다
이 사건의 기준권리는 2019.04.11 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 유아정은 2024.01.30 전입했고 같은 날 설정된 전세권도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 전세권 200,000,000원 중 신건에서도 128,030,000원이 미배당되고, 임차인 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기가 남아 있으므로, 결론은 “승계형 임차물건은 아니지만 원본 확인을 거쳐야 하는 오피스텔”입니다. 비교 실거래가가 없어 감정가 463,000,000원의 가격 메리트는 별도로 판단해야 합니다.
