부산지방법원 2025타경5881. 정관읍 매학리 서울프라자 1층 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설 ‘바보형제쭈꾸미’이며, 107호와 108호는 접한 경계벽을 제거해 하나의 집합건물 형태로 사용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 107호·108호 일괄매각과 경계벽 제거 상태를 명시하고 있습니다.
권리 흐름은 비교적 분명합니다. 2018.08.21 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 837,600,000원이 말소기준이고, 2024.07.11 대신저축은행 근저당 420,000,000원, 2025.09.23 임의경매개시결정, 2026.04.16 기장군 압류는 모두 그 뒤에 위치합니다. 임차인 임승섭도 2024.07.19 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5881 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층 107호 · 도로명 부산광역시 기장군 정관읍 구연3로 11 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(상호명: 바보형제쭈꾸미) |
| 건물 상태 | 철근콘크리트구조 · 지상6층/지하2층 · 1층 107·108호 · 사용승인일 2017.08.08 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 844,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 736,088,934원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 특기 | 107호·108호 일괄매각 · 접한 경계벽 제거 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2017.08.11 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 368,400,000원은 2018.08.21 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당 837,600,000원입니다. 2019.06.07 류용석 근저당 200,000,000원도 2019.08.27 해지로 이미 말소됐고, 이후 대신저축은행 근저당과 경매개시결정, 기장군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승섭 | 서울프라자 107, 108호 | 40,000,000원 | 1,600,000원 | 2024.07.19 / 2025.11.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 임승섭 1명입니다. 전입일 2024.07.19는 말소기준권리인 2018.08.21 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 40,000,000원, 월세는 1,600,000원이며 2025.11.24 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 다만 대항력이 없으므로 이 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 최저가 844,000,000원, 시세 메리트는 확인 전
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 844,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득도 844,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 844,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,840,000원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 837,600,000원 | 833,160,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당모형입니다. 총 채권액 1,257,600,000원 중 833,160,000원이 배당되고 424,440,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙공원 남동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·공동주택·아파트단지가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남서측 인근 정관로에 일반·마을버스 정류장이 있어 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설 ‘바보형제쭈꾸미’로 이용 중이며 107호와 108호의 접한 경계벽을 제거해 일체로 사용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북서측 약 15미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,660,000원/㎡, 토지면적은 798.5㎡이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 중로각지입니다.
- 건물. 사용승인일 2017.08.08, 위생·급배수·소화·화재탐지·경보·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 107호·108호가 함께 매각되고 경계벽이 제거된 상태이므로 두 호실의 현황과 인도 범위를 확인하세요.
- 임차인 명도. 임승섭은 대항력은 없지만 107·108호를 점유하는 임차인으로 조사돼 있으므로 실제 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 우선변제. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 2025.11.24 배당요구 사실과 배당표 원문을 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득 844,000,000원이 주변 상가 거래 및 임대수익 대비 적정한지 별도로 검증하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 675,200,000원, 2회 유찰 540,160,000원 시나리오를 현재 가격과 함께 비교하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 후순위 대신저축은행 근저당에는 배당이 없고 총 미배당은 424,440,000원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상가는 가격과 현황이 승부처”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2018.08.21 대형기선저인망수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 소멸합니다. 실제 임차인 임승섭도 2024.07.19 전입으로 대항력이 없어 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체가 매수인에게 큰 금전 승계를 발생시키는 구조는 아닙니다.
반면 가격과 현황은 별개입니다. 844,000,000원이 시장 대비 적정한지 판단할 실거래 기준은 확인되지 않고, 107호와 108호는 경계벽을 제거해 하나의 근린생활시설로 운영 중입니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 검증, 현황은 현장 확인이 이 물건의 핵심입니다.
