부산지방법원 2025타경5896. 해운대구 중동 삼성콘도맨션 12층 1203호입니다. 공부상 용도는 아파트이고, 감정평가상 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인이 필요합니다. 현재 등기상 소유자는 배용준이며, 2024.06.05 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 법무법인시우 가압류 278,945,806원, 국의 압류, 강제경매개시결정, 추가 압류 및 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 성정희입니다. 전입일은 2016.09.29로 말소기준일 2024.06.05보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5896 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 중동 1154-5 삼성콘도맨션 12층 1203호 · 부산광역시 해운대구 해운대해변로 334 |
| 물건종류 | 아파트 · 실거래 매칭 면적 79.71㎡ · 지하1층·지상13층 건물 내 12층 |
| 사용승인 | 1985.09.09 |
| 소유자 | 배용준 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 734,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 317,830,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 실제 이용상태 | 공부상 아파트 · 이해관계인 부재로 실제 이용상태 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차관계가 핵심
현재 말소기준은 2024.06.05 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 2025.04.23 법무법인시우 가압류, 2025.08.12 국 압류, 2025.10.02 강제경매개시결정, 2025.11.07 국 압류, 2026.07.22 남부산농업협동조합 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성정희 | 2016.09.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조현정 | 2024.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명으로 파악됩니다. 조현정은 2024.09.11 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 성정희는 과거 등기상 채무자 성정희와 동일인으로 기재되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있습니다. 이 정황은 확인 필요성을 높이는 요소이지, 보증금 인수 위험이 자동으로 사라진다는 뜻은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 120.8%, 추세는 -17.2%
전체 실거래 9건 평균은 705,888,888원이지만, 2021년의 990,000,000원과 2023년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 607,500,000원, 최신 거래 610,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -17.2%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.71㎡ | 11 | 610,000,000원 |
| 2025.12 | 79.71㎡ | 6 | 605,000,000원 |
| 2024.05 | 79.71㎡ | 13 | 650,000,000원 |
| 2024.05 | 79.71㎡ | 13 | 650,000,000원 |
| 2023.12 | 84.45㎡ | 5 | 598,000,000원 |
| 2023.06 | 79.71㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 2023.05 | 79.71㎡ | 10 | 710,000,000원 |
| 2023.04 | 79.71㎡ | 6 | 770,000,000원 |
| 2021.08 | 79.71㎡ | 9 | 990,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.71㎡ | 2건 | 607,500,000원 |
신건 최저가 734,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.8%입니다. 전체 9건 평균과 비교해도 104.0%로 평균 이상이며, 최신 거래 610,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 흐름이 -17.2%이므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 734,000,000원 | 592,515,893원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 587,200,000원 | 737,847,893원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 469,760,000원 | 854,113,493원 | 임차보증금 미상 |
1회 또는 2회 유찰 시 표시된 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아질 수 있지만, 성정희의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 그 숫자만으로 실질취득가격이 낮아졌다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 734,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,740,000원 |
| 2. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 3. 가압류 · 법무법인시우 | 278,945,806원 | 4,260,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 관련 채권 | - | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남부산농업협동조합 | 317,830,087원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,316,775,893원 중 예상배당 724,260,000원, 미배당 592,515,893원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있으나, 성정희의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운대초등학교 남측 인근이며 공동주택·숙박시설·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 중동역이 있습니다.
- 건물. 1985.09.09 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층 건물의 12층 1203호입니다.
- 도로. 북서측 약 28미터, 동측 약 6미터 포장도로에 접하고 단지 내 가로망 및 주차시설이 확보돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·온천지구·상대보호구역 등이며 공시지가는 5,139,000원/㎡입니다.
- 단지. 삼성콘도맨션 114세대이며, 최근 실거래 표본에서는 598,000,000원부터 990,000,000원까지 거래가 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 성정희 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차계약 존재 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 접근하는 편이 안전합니다.
- 가장임차인 여부 확인. 성정희가 과거 등기상 채무자와 동일인으로 표시된 사정을 실제 임대차관계와 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 120.8%, 전체 평균의 104.0%입니다. 신건을 시세 대비 저가로 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.2%이므로 과거 990,000,000원 등 고가 거래를 기준으로 가격 여유를 크게 잡지 않는 편이 적절합니다.
- 유찰 후에도 실질취득액 재계산. 587,200,000원 또는 469,760,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수가 있으면 총 취득부담이 달라집니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 아파트이지만 감정 시 이해관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — 가격도 권리도 현재는 확인이 먼저
이 사건은 후순위 등기만 보면 단순합니다. 2024.06.05 남부산농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2016.09.29 전입한 성정희가 있고 보증금이 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 현재 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 감정가와 최저가가 734,000,000원인데 최근 12개월 평균은 607,500,000원, 최신 거래는 610,000,000원이며 추세는 -17.2%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 120.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 따라서 결론은 “신건 가격 메리트 없음 + 선순위 임차보증금 확인 전 입찰 보류”입니다. 유찰이 발생하더라도 최저가만 보지 말고 성정희의 실제 보증금과 인수 여부를 반영한 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
