부산지방법원 2025타경5911. 부산 기장군 정관읍 가화만사성정관타운 108동 12층 1203호 아파트입니다. 현재 소유자는 주현옥이며 2022.03.07. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 167,930,000원입니다. 이 물건의 핵심은 소유권보다 임차권입니다. 이정은의 임차보증금은 200,000,000원, 전입·점유개시는 2022.03.07., 확정일자는 2022.02.07.입니다. 강제경매개시결정은 2025.09.26.이므로 임차권이 앞섭니다.
원래 구조대로라면 신건 매각가 185,000,000원에서 집행비용 3,390,000원을 빼고 이정은에게 181,610,000원이 배당돼, 보증금 중 18,390,000원이 남습니다. 그런데 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 결론을 바꿉니다. 확약 내용은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 것입니다. 따라서 이정은 임차권에 한해서는 매수인 인수를 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 380 가화만사성정관타운 108동 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 59.9567㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 108동 12층1203호 · 사용승인 2014.12.15. |
| 소유자 | 주현옥 · 2022.03.07. 소유권이전 · 거래가액 167,930,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,515,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 결론은 확약이 바꾼다
과거 우리은행 근저당은 2014.12.19. 설정됐지만 2022.03.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.09.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이정은의 임차권등기는 2024.03.13.이며 전입·점유는 2022.03.07.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 있음 전입 2022.03.07. | 있음 확정 2022.02.07. · 배당요구 | 실질 0원* 대항력 포기·말소 확약 |
* 배당계산상 신건에서 이정은 보증금의 미배당액은 18,390,000원이지만, 2026.06.16.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 1.85억은 최근 거래보다 높다
가화만사성정관타운은 560세대이며, 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 169,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 167,000,000원, 최근 표본의 최저는 150,000,000원, 최고는 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.94㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 10 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 12 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9567㎡ | 12건 | 169,250,000원 |
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가 185,000,000원에 실질 인수 0원을 더한 185,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 169,250,000원의 109.3%입니다. 최신 거래 167,000,000원보다도 높은 가격이며, 최근 거래 최고액 180,000,000원도 웃돕니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 1. 임차인 이정은 보증금 | 200,000,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,515,052원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이정은 보증금 중 18,390,000원이 미배당됩니다. 다만 2026.06.16.자 확약 때문에 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 주택도시보증공사의 청구액 221,515,052원은 이 계산에서 배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·공동주택·근린주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 단지. 가화만사성정관타운은 총 8개동 560세대 아파트단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하1층 지상15층 건물이며 사용승인일은 2014.12.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관·도시가스·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측·북측으로 보행자전용도로, 남측으로 폭 약 12미터 도로가 단지 진입로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.16.자 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 이 사건·이 임차권에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 구분. 계산상 미배당액 18,390,000원이 존재하지만, 이정은 임차권은 확약 때문에 실질 인수 0원*으로 평가합니다.
- 신건 가격 경계. 실질취득 185,000,000원은 최근 12개월 평균 169,250,000원의 109.3%이고 최신 거래 167,000,000원보다 높습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따른 임차권등기 말소 절차와 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 동일면적 최근 12건은 150,000,000원부터 180,000,000원까지 분포하므로 층·상태에 따른 가격 차이를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담스럽습니다. 신건 배당계산에서도 18,390,000원이 남습니다. 하지만 2026.06.16. 제출된 확약서가 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소를 명시했기 때문에 이 임차인의 매수인 부담은 실질 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 실질취득 185,000,000원은 최근 12개월 평균 169,250,000원의 109.3%이고, 최신 거래 167,000,000원과 최근 거래 최고 180,000,000원보다도 높습니다. 즉 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상입니다. 결론은 확약 확인은 필수, 신건 가격 메리트는 없음입니다.
