부산지방법원 2025타경5913. 기장읍 청강리 ‘웨이브리즈’ 205동 7층 703호 아파트입니다. 소유자는 강동혁이며, 2022.10.04 소유권이전등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 234,764,000원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권 246,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격 매력은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이고 감정가 314,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 최근 12개월 평균 실거래 263,666,666원과 비교하면 119.1% 수준으로, 현재 회차에서는 가격 할인 효과가 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5913 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 868 웨이브리즈 205동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 제205동 지하2층·지상25층 중 7층 703호 |
| 소유자 | 강동혁 · 2022.10.04 소유권이전등기 접수 · 거래가액 234,764,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 232,193,404원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.10.04 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 신한카드·서울보증보험·하나은행·근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현대카드 가압류는 2025.04.22 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 3.14억은 최근 거래보다 높다
웨이브리즈는 728세대, 사용승인일은 2022.08.22입니다. 비교대상 면적은 59.99㎡이고, 최근 거래 자료에는 55.99㎡와 59.99㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 263,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.99㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 55.99㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 55.99㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 55.99㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 21 | 276,000,000원 |
| 2026.06 | 55.99㎡ | 17 | 259,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.06 | 55.99㎡ | 22 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 55.99㎡ | 3 | 249,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 263,666,666원 |
최근 12건은 240,000,000원~287,000,000원에 형성돼 있고 평균은 263,666,666원입니다. 현재 최저매각가 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.1%입니다. 최근 거래 표본의 최고가 287,000,000원보다도 높은 만큼, 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 246,400,000원 | 246,400,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,562,442원 | 6,562,442원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 18,081,709원 | 18,081,709원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 20,033,621원 | 20,033,621원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 6,509,820원 | 6,509,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,216,408원 |
현재 회차 314,000,000원 가정에서는 제공된 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여 11,216,408원이 남는 시나리오입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 314,000,000원 | 297,587,592원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 50,704,392원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 100,241,032원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘미배당 채권을 매수인이 떠안는가’가 아니라 실제 낙찰가가 최근 거래 수준까지 내려오는가에 초점을 맞추는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장우체국 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상25층 건물의 7층이며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 6차선 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 지구단위계획구역 등이 포함·저촉돼 있으며 공시지가는 994,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 내부마감은 이해관계인 부재로 조사하지 못했습니다.
- 환금성 참고. 웨이브리즈는 728세대이고 2022.08.22 준공됐습니다. 최근 12건의 거래금액은 240,000,000원에서 287,000,000원 사이입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 보지 말 것. 신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 263,666,666원의 119.1%입니다.
- 실거래 최고가와도 비교. 최근 12건 최고 거래가 287,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 시 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 내려갑니다. 회차마다 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 현장 점유, 전입관계, 인도 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 국민건강보험공단 압류가 존재하고, 당해세·최우선변제 등은 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·조세 자료 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각 관련 원문, 현황·점유 자료와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 그러나 현재 신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 263,666,666원의 119.1%이고, 최근 12건의 최고 거래가 287,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차에서 핵심 리스크는 권리보다 가격입니다.
1회 유찰 시 가격은 251,200,000원, 2회 유찰 시 200,960,000원으로 내려가며, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 결국 이 물건의 판단 기준은 “인수 위험이 없으니 지금 사도 되는가”가 아니라 “최근 거래와 비교해 어느 회차부터 가격이 맞는가”입니다. 현재 결론은 권리 합격, 신건 가격 보류입니다.
