서울북부지방법원 2025타경12189. 서울 동대문구 장안동 장안푸르미에 9층 916호, 전용 12.6512㎡의 도시형생활주택 원룸형입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 133,000,000원에서 5회 유찰되어 68,096,000원까지 내려왔다는 사실보다, 먼저 등기된 임차권의 보증금을 누가 부담하느냐에 있습니다. 이미진의 전입일은 2020.05.29.로 강제경매개시결정일 2025.03.26.보다 빠르기 때문에 원칙적인 권리 순서만 보면 대항력 임차인에 해당합니다.

그러나 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항 없음으로 기재됐고, 주택도시보증공사는 2026.02.27. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차인의 룰상 인수액 125,000,000원은 매수인이 실제로 부담할 금액이 아니라 실질 0원*으로 봅니다. 확약이 적용되는 당사자는 이미진의 임대차보증금에 한정되며, 입찰 전 확약서 원문과 말소 동의의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

등기부에 남아 있던 수산업협동조합중앙회 근저당권 67,920,000원은 2020.05.28. 해지로 이미 말소됐습니다. 이에 따라 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.03.26. 강제경매개시결정입니다. 이미진은 그보다 앞선 2020.05.29. 전입했고 2020.05.28.부터 점유를 시작했으므로 대항력 있음으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 68,096,000원은 최근 시세의 61.1%

이 물건은 대항력 임차인이 존재하지만 확약으로 인수액이 실질 0원이므로, 시세 비교 기준은 최저가에 명목상 보증금을 더한 금액이 아니라 실질취득 68,096,000원입니다. 장안푸르미에 전용 12.5~12.95㎡ 거래의 최근 12개월 평균은 111,500,000원, 최신 거래는 2026.03.의 96,000,000원입니다.

실질취득 68,096,000원은 최근 12개월 평균의 61.1%이며, 최신 거래 96,000,000원보다 27,904,000원 낮습니다. 전체 12건 평균 114,708,333원과 비교하면 59.4% 수준입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮지만, 최근 거래군이 이전 거래군보다 4.1% 하락했고 최신 거래도 96,000,000원으로 내려온 만큼 과거 최고가 130,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,096,000원 가정)

배당 시뮬레이션에는 이미진 보증금 125,000,000원이 룰상 매수인 인수로 표시되지만, 2026.02.27. 제출된 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 127,000,000원 중 예상배당은 66,470,272원입니다.

④ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 적용 시 실질취득은 낙찰가

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근에서 고정됩니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인에 대한 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 이행되는 범위에서는 실질취득이 각 회차의 매각가와 동일합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 9층 916호입니다.
• 입지. 지하철 5호선 장한평역 동측 인근으로 상업·업무용 건물, 주상용 건물, 다세대주택과 아파트 단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 장한평역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 동측과 북측 포장도로에 접한 평탄한 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·장안평일대 지구단위계획구역이며, 공시지가는 ㎡당 6,543,000원입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 147세대, 전용 12.5㎡대 원룸형으로 최근 거래는 존재하지만 경매 평균 4.2회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%로 매각 소요 위험을 가격에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.27. 제출된 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 이미진의 임차권 전부에 적용되는지 확인하세요.
• 보증금 금액 대조. 배당 시나리오의 룰상 인수액은 125,000,000원이고, 임차권등기에는 1차 125,000,000원·2차 127,000,000원이 기재돼 있으므로 원본 문서 간 금액과 대상 채권을 대조하세요.
• 말소 이행 절차. 잔금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 협조 주체를 사전에 확인하세요.
• 점유·인도 확인. 반환청구 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 점유 해제나 인도 완료를 곧바로 의미하는 것은 아니므로 현황을 직접 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 96,000,000원이고 최근 거래 추세는 -4.1%입니다. 과거 최고가 130,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 판단하세요.
• 환금성 보수 평가. 본건 5회 유찰, 단지 평균 4.2회 유찰, 집계 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매도 비용을 보수적으로 잡으세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 총취득비를 바꾼다”

등기 순서만 보면 이 물건은 보증금 125,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 68,096,000원보다 앞서는 전형적인 인수 위험형입니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으며, 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 정리했습니다. 따라서 해당 확약이 원문대로 유효하게 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 68,096,000원입니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 111,500,000원의 61.1%, 최신 거래 96,000,000원보다 27,904,000원 낮아 가격상 할인 폭은 분명합니다. 다만 최근 거래 추세 -4.1%, 5회 유찰, 평균 유찰 4.2회와 집계 낙찰률 0.0%가 함께 나타납니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 할인 상태, 환금성은 보수적으로”입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체보다 확약의 적용 범위와 실제 말소·인도 이행입니다.

* 배당 시나리오상 룰상 매수인 인수액은 125,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사가 2026.02.27. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출해 해당 임차인에 대한 인수액을 실질 0원으로 판단했습니다.