97,920,000원
서울북부지방법원 2025타경12237. 성북구 하월곡동 갤럭시하월곡 A동 7층 705호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 장용준은 2020년 11월 20일 매매를 원인으로 거래가액 139,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 15일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 권리 구조의 핵심은 근저당이 아니라 2023년 8월 31일 서대문세무서장 압류가 말소기준권리라는 점입니다.
그보다 앞선 2022년 11월 29일 신승은의 주민등록·점유가 존재하고 확정일자는 2022년 11월 5일입니다. 임차보증금은 145,000,000원으로 최저매각가 97,920,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 유찰될수록 배당 부족분이 늘어 매수인이 떠안을 금액이 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 바로 그 위험을 명세서의 확약이 차단한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12237 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 7층705호 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 오피스텔 이용 · 철근콘크리트구조 10층 업무시설 내 제7층 제705호 |
| 소유자 | 장용준 (2020.11.20. 매매 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 97,920,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 162,201,219원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 사용승인일 | 2020.10.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었지만 확약이 승부처
말소기준은 2023.08.31. 갑구 3번 압류입니다. 신승은의 주민등록·점유개시일 2022.11.29.가 그보다 앞서므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자도 2022.11.05.이고 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 이후 2024.01.03. 임차보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다.
② 임차인·점유관계
| 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승은 | 제7층 제705호 전부 2022.11.29 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 정연석 | 에이동 705호 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 택금융 | 주거 2022.11.29 | 0원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
신승은의 임차권은 확약이 없다면 최저가보다 보증금이 커서 반드시 인수액을 따져야 하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 신승은에게 95,757,440원이 배당되고 49,242,560원이 부족합니다. 하지만 이 사건은 명세서 확약으로 해당 부족분에 대한 매수인 반환청구가 포기되는 구조이므로, 최저가 97,920,000원 + 실질 인수 0원* = 실질취득 97,920,000원으로 봅니다.
③ 가격·환금성 — 64%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 97,920,000원으로 감정가 153,000,000원의 64%입니다. 다만 이 비율만으로 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 현재 물건은 이미 6회 유찰됐고, 갤럭시하월곡의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다 시장 소화력과 환금성을 더 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,560원 |
| 1. 임차인 신승은 보증금 | 145,000,000원 | 95,757,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 162,201,219원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 신승은 보증금 부족분은 49,242,560원입니다. 그러나 명세서의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숭곡초등학교 남측 인근. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 업무시설 내 7층 705호, 사용승인일은 2020.10.07입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 서측·동측 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역이며 도로에 접합니다. 공시지가는 6,116,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 한국주택금융공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 최종 확인하세요.
- 신승은 임차권. 전입 2022.11.29·확정일자 2022.11.05·보증금 145,000,000원·배당요구가 확인됩니다. 확약이 없다면 현재 회차 룰상 미배당은 49,242,560원입니다.
- 정연석 점유. 전입 2025.01.20로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유상태와 명도 상대방은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.15 갑구 2-1 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 전 해당 등기의 효력과 말소 처리 여부를 원문에서 확인하세요.
- 유찰 횟수. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 8.0회입니다. 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 숫자는 49,242,560원, 실질은 0원*
이 사건은 표면만 보면 까다롭습니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 신승은의 보증금이 145,000,000원이고, 현재 최저가 97,920,000원에서 배당 후 49,242,560원이 남기 때문입니다. 보통이라면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 쉽게 낮아지지 않는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 확약은 이 사건의 결론을 바꿉니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 잔존보증금에 대한 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문입니다. 따라서 해당 권리의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 97,920,000원으로 봅니다.
다만 권리가 풀렸다고 가격까지 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균 8.0회, 14세대의 소규모 도시형생활주택이라는 점을 감안하면 환금성은 보수적으로 접근해야 합니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 할인율보다 시장 소화력을 우선. 이 물건의 핵심은 그 두 가지입니다.
