창원지방법원 2025타경22268. 통영시 중앙동 55, 1층 111호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점, 현황은 공실입니다. 소유자 장경혜 씨는 2020.09.28 이 부동산을 1,800,000,000원에 취득했고, 같은 날 동통영새마을금고가 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 권리 중 현재 배당 분석에 남는 채윤자 근저당 351,000,000원과 통영시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 배당에서는 신건 1,410,000,000원 전액을 사용하고도 채권자 총액 기준 517,500,000원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22268 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 중앙동 55 1층111호 · 중앙시장1길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건 중 1층111호 |
| 소유자 | 장경혜 · 2020.09.28 소유권이전 · 거래가액 1,800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동통영새마을금고 / 1,252,314,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2020.09.28 을구 1번 동통영새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2019년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁은 이후 말소됐고, 2020.09.28 장경혜 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 동통영새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2021년 정종덕·고혜정 명의의 근저당은 이미 말소됐고, 2022년 천행자 가압류도 해제됐습니다. 2024.01.12 통영시 압류와 2024.04.24 채윤자 근저당은 말소기준 뒤이므로 이번 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 14.1억
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,410,000,000원인 신건입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
등기상 소유권 취득 당시 거래가액은 2020.09.28 기준 1,800,000,000원이지만, 이는 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 현재 물건은 소매점이며 현황 공실이므로, 가격 판단은 실사용·임대수익·공실기간·내부 상태 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,500,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동통영새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,393,500,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 채윤자 | 351,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,911,000,000원 중 1,393,500,000원이 배당되고 517,500,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영중앙전통시장 서측 인근에 위치하며, 주변에는 숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점이며 현황은 공실입니다. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 및 동측 등으로 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·고도지구(21m 이하), 중로1류·소로3류에 접하며 역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,599,000원/㎡이며 토지면적은 649.0㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 분석과 별개로 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인이 필요합니다.
- 내부상태 확인. 폐문·부재로 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 마감·시설·수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 검토. 현황 공실 소매점이므로 예상 임대료와 공실기간을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 1,410,000,000원은 감정가 100%입니다. 최근 실거래 자료가 없어 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 채권자 미배당 517,500,000원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요
이 물건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 2020.09.28 동통영새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남은 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 신건 1,410,000,000원에서도 채권자에게 517,500,000원의 미배당이 남지만 낙찰자가 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 통영중앙전통시장 인근의 1층 소매점이고, 현황은 공실, 임대관계와 내부상태는 미상입니다. 최근 실거래 시세 자료도 없어 신건 14.1억의 가격 경쟁력을 확인할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “권리 구조는 양호하지만, 가격·공실·내부상태 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다.
