창원지방법원 2025타경22268. 통영시 중앙동 55, 중앙시장1길 1 소재 3층 건물 중 1층111호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 소매점, 감정 당시 현황은 공실입니다. 소유자 장경혜는 2020.09.21 매매를 원인으로 거래가액 1,800,000,000원에 취득했고, 2020.09.28 동통영새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 배당 시나리오에서는 매각대금 1,410,000,000원에서 집행비용 16,500,000원을 제외한 1,393,500,000원이 동통영새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채윤자 근저당에는 배당이 없습니다. 후순위 권리의 미배당이 남더라도 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 가격 측면에서는 별도의 최근 실거래 비교자료가 없어, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22268 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 중앙동 55 1층111호 · 중앙시장1길 1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점 · 현황 공실 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건 중 1층111호 |
| 소유자 | 장경혜 · 2020.09.21 매매 · 거래가액 1,800,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동통영새마을금고 / 1,252,314,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.09.28 을구 1번 동통영새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당 가운데 정종덕 근저당은 2021.11.29 말소됐고, 고혜정 근저당도 2024.04.24 말소됐습니다. 천행자 가압류 역시 2024.09.05 해제됐습니다.
현재 남아 있는 후순위 권리 중 통영시 압류, 채윤자 근저당권, 동통영새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,410,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 부족
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,410,000,000원이고 0회 유찰 신건입니다. 등기부에는 소유자의 2020.09.21 거래가액 1,800,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시장가격을 대신할 수 있는 최근 실거래 비교자료가 아닙니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 소매점으로 이용되는 근린시설이고 현재 공실입니다. 상가·근린시설은 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 권리금 여부, 점포 가시성, 내부 상태 등에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다. 이 자료에서 현재 가격을 비교할 최근 실거래가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,410,000,000원 | 517,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 1,128,000,000원 | 796,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 902,400,000원 | 1,020,024,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 1,128,000,000원, 902,400,000원으로 내려가지만, 채권자의 미배당액은 각각 796,680,000원, 1,020,024,000원으로 커집니다. 그러나 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당 자체보다 상가의 실제 가치와 공실·점유 상태를 얼마에 평가하느냐입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,500,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동통영새마을금고 | 1,560,000,000원 | 1,393,500,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 채윤자 | 351,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,911,000,000원 중 1,393,500,000원이 배당되고, 517,500,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영중앙전통시장 서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설·근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 소매점이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건 중 1층111호이며, 공동 승강기·소방·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 상업용 건부지이며, 남측 및 동측 등으로 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·고도지구에 해당하며, 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 5,599,000원/㎡이며, 대지권 목적 토지 면적은 649.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 현황은 공실로 평가됐지만 임대관계가 미상이고 내부 조사가 되지 않았으므로 매각기일 전 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부를 확인하지 못한 감정이므로 수선 필요성·영업시설 상태 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 근린시설이므로 감정가 1,410,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 현장 임대가치와 주변 상가 가격을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2020.09.28 동통영새마을금고 근저당입니다. 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조해 후순위 권리 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서도 채권 총 미배당 517,500,000원이 발생합니다. 이는 매수인 인수와는 구분되지만 배당관계와 별개로 당해세·최우선변제 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장이 답이다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 동통영새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 현존 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단의 어려움은 가격과 현장에 있습니다. 물건은 통영중앙전통시장 인근의 근린시설 소매점이고 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상이고 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 또한 현재 시세를 검증할 최근 실거래 자료가 없으므로, 신건 최저가 1,410,000,000원이 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 입찰 전 실제 점유·내부 상태·임대가치 확인이 이 물건의 핵심입니다.
