창원지방법원 2025타경22275. 통영시 광도면 죽림리 쌍봉빌딩 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 우지수이며 2020.09.15 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024.05.21 설정된 멍게수하식수산업협동조합 근저당권 456,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 같은 조합의 근저당 24,000,000원, 이수환 가압류 48,340,000원, 경남신용보증재단 가압류 73,000,000원, 경매개시결정과 국 압류가 이어집니다. 배당표상 이 권리들은 매각대금에서 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 세금 압류는 등기 순서만으로 끝낼 수 없습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22275 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-4 쌍봉빌딩 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 통영시 광도면 죽림해안로 118-25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 우지수 (2020.09.15 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 572,000,000원 / 572,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 멍게수하식수산업협동조합 / 409,686,923원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.21 을구 15번 근저당권 · 채권최고액 456,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 우지수에게 있고, 말소기준은 2024.05.21 을구 15번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 17번 근저당권과 갑구 27·28번 가압류, 임의경매개시결정, 2026.05.18 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 임차인·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계상 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않고, 배당 계산에도 임차인 인수액은 반영되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 572,000,000원, 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 572,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
등기상 2020.09.15 거래가액 450,000,000원이 존재하지만, 이는 현재 시점의 최근 실거래 시세를 대신하는 값이 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리분석과 별개로 근린생활시설의 현재 거래가격과 임대수익성을 별도로 검증한 뒤 응찰가를 정해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 572,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,120,000원 |
| 2. 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이수환 | 48,340,000원 | 48,340,000원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 73,000,000원 | 35,540,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 601,340,000원 중 563,880,000원이 배당되고, 37,460,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 집행비용 8,120,000원을 포함하면 매각대금 572,000,000원이 전부 소진됩니다. 당해세는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 572,000,000원 | 563,880,000원 | 37,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 457,600,000원 | 450,624,000원 | 150,716,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 366,080,000원 | 360,154,880원 | 241,185,120원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 계산상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권자의 미배당액이 급격히 커집니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 409,686,923원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 쌍봉빌딩 6층 중 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 통영시 광도면 죽림리 내죽도공원 남측 인근이며, 주변은 근린상가와 위락·유흥시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12미터, 서측 약 15미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 중로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 644.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지이며 공시지가는 1,399,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비, 승강기, 화재발신기, 소화전이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당 우선순위를 판단할 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 572,000,000원을 최근 근린생활시설 거래사례와 임대수익에 대조하기 전에는 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 후순위 미배당. 현재도 37,460,000원이 미배당이고 유찰 시 부족액이 더 커집니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 채권관계 정리 상황을 이해하는 지표입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 우선순위 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건을 살 이유는 부족하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.05.21 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세인지 확인해야 하고, 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가 572,000,000원은 최근 실거래 비교 근거 없이 가격 메리트를 평가할 수 없는 신건입니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류. 이 물건은 그 두 문장을 분리해서 판단해야 합니다.
