창원지방법원 2025타경22294. 통영시 미수동 동신아파트 2동 14층 1403호입니다. 현재 소유자는 배정희이며, 2023.02.27 매매로 106,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매 권리의 기준은 2025.07.21 국민건강보험공단의 압류입니다. 이보다 앞선 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 삼성생명보험주식회사 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있고, 기준권리 뒤인 2025.12.03 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 권리보다 가격과 현장 확인이 더 중요합니다. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부조사를 하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 명세는 없지만, 이 사정만으로 점유관계를 단정하는 것은 피해야 합니다. 가격 역시 신건 최저가 118,000,000원이 최근 12개월 평균 102,166,666원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 292 동신아파트 2동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 14층 건물 중 14층 1403호 |
| 시세 비교 면적 | 79.29㎡ |
| 소유자 | 배정희 (2023.02.27 매매 · 거래가액 106,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 26,082,408원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준은 국민건강보험공단 압류
현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.07.21 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이전의 근저당권 중 한국주택은행 근저당은 2002.01.26 해지로 말소됐고, 2022.08.04 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 80,300,000원도 2023.02.27 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 매수인이 승계할 근저당은 잡혀 있지 않으며, 기준권리 뒤의 신한카드 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.18억은 최근 평균의 115.5%
동신1차의 최근 거래 12건은 2025.10부터 2026.07까지 확인됩니다. 비교 거래 면적은 79.29㎡와 84.33㎡이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 102,166,666원입니다. 신건 최저가 118,000,000원은 이 최근 평균의 115.5%입니다. 최신 거래는 2026.07의 97,000,000원으로, 신건 최저가는 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.33㎡ | 9 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 79.29㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2026.05 | 79.29㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 84.33㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.03 | 84.33㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 79.29㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 79.29㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 79.29㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 84.33㎡ | 14 | 131,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 102,166,666원 |
최근 거래 범위는 85,000,000원~131,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 102,166,666원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 118,000,000원은 최근 평균의 115.5%이므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 26,082,408원 | 26,082,408원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,465,592원 |
118,000,000원 매각을 가정한 배당에서는 신청채권자 신한카드 주식회사의 청구액 26,082,408원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 국민건강보험공단 압류채권액과 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당액에 별도로 반영되지 않아 실제 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미수동주민센터 동측 인근에 위치하며 공동주택, 로변상가, 기존주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 14층 건물의 14층 1403호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(15m이하)이며 소로1류·소로2류·중로3류와 접하고, 절대보호구역·상대보호구역 등 교육환경 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 24,314㎡, 공시지가는 505,700원/㎡이며 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 동신1차는 498세대, 준공일 1991.09.18이며 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 거래가격 범위가 85,000,000원~131,000,000원으로 넓어 개별 호수의 상태 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 102,166,666원의 115.5%입니다. 현재 회차에서는 시세 할인으로 보기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 94,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 75,520,000원입니다. 현재 신건과 가격 차이를 명확히 구분해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 명세가 없더라도 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 압류채권 확인. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류의 채권액은 확인되지 않습니다. 실제 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 내부조사가 되지 않아 감정평가는 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서와 법원 원본서류, 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 물건은 등기 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2025.07.21 국민건강보험공단 압류가 기준이며, 뒤의 신한카드 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가가 모두 118,000,000원인 반면 최근 12개월 평균은 102,166,666원, 최신 거래는 97,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 115.5%인 만큼 현재 회차에서 가격 메리트는 없습니다. 여기에 임대관계 미상과 내부 미확인까지 남아 있습니다. 결론은 “등기상 인수 0원, 신건 가격은 보류, 점유 확인은 필수”입니다.
